Come sollecitare il pagamento di un canone di locazione – indice:
Il pagamento del canone di locazione è l’obbligazione principale del conduttore nel contratto di locazione. L’entità del canone è, per esigenza di validità del contratto, in esso determinato o determinabile. Il locatore e il conduttore possono liberamente stabilire con quale cadenza il canone vada pagato. Si individua di solito un periodo mensile, trimestrale o quadrimestrale. Non è tuttavia infrequente che il conduttore tardi o addirittura manchi ad eseguire il pagamento di un canone. Come dunque sollecitarne il pagamento?
Cos’è il canone di locazione
Il canone di locazione è definito dall’articolo 1571 del codice civile. Costituisce il corrispettivo della cessione in locazione di un bene al conduttore da parte del locatore.
È l’oggetto di una obbligazione pecuniaria e dunque si tratta di una somma di denaro che il conduttore si impegna a pagare periodicamente al locatore.
Come già accennato, la sua entità è determinata nel contratto o, se non lo è, è comunque determinabile. La mancanza di determinatezza porterebbe infatti alla nullità del contratto stesso.
Le parti sono libere nel determinare l’entità del canone nonché le scadenze di pagamento. Le varie voci che lo compongono, tuttavia, possono subire delle variazioni periodiche a seguito dell’adeguamento all’indice del costo della vita. È bene pertanto, a scanso di equivoci, distinguere ed indicare le varie voci che lo compongono. Si tratta in particolare di: oneri accessori e rata periodica.
Non è compresa nel canone di locazione di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo l‘imposta sul valore aggiunto a carico del conduttore. L’imposta viene versata dal locatore che può chiedere il rimborso al conduttore. In caso di mancato pagamento dell’iva da parte del conduttore la giurisprudenza ha escluso che tale comportamento costituisca grave inadempimento contrattuale proprio in ragione del fatto che l’imposta è un’obbligazione accessoria al contratto di locazione.
Il pagamento del canone di locazione
Trattandosi dell’oggetto di un’obbligazione pecuniaria, il canone di locazione segue il dettato dell’articolo 1277 del codice civile. La norma stabilisce che “I debiti pecuniari si estinguono con moneta avente corso legale nello Stato al tempo del pagamento e per il suo valore nominale”.
Il luogo dell’adempimento, ai sensi dell’articolo 1182 del codice civile è il domicilio del locatore.
Viene tuttavia spesso pattuito fra le parti con espressa clausola contrattuale il pagamento del canone tramite bonifico bancario. Il tribunale civile di Padova ha stabilito, con sentenza numero 2471 del 2007, come non costituisca inadempimento contrattuale del conduttore il mancato pagamento del canone che il locatore era solito riscuotere di persona recandosi periodicamente presso la residenza del conduttore. Tale “abitudine” adottata dal locatore deve essersi protratta per un periodo più o meno lungo
Quando il canone non viene pagato: conduttore moroso
Il conduttore è inadempiente quando il canone non viene pagato per intero o in parte alle scadenze pattuite. Nel primo caso il conduttore non paga né le rate periodiche né le spese accessorie nel secondo caso può non pagare l’una o l’altra voce del canone.
Si dice in questo caso che il conduttore è moroso.
La legge tutela il locatore in due modi a seconda che la locazione contratta sia di tipo abitativo o destinata ad uso diverso. La legge che distingue e disciplina le due tipologie di locazione è la numero 392 del 1978. All’articolo 5, riferito alle locazioni ad uso abitativo, dispone che il contratto può essere risolto a norma dell’articolo 1455 del codice civile, se il conduttore non paga il canone o gli oneri accessori per un importo superiore a quello di due mensilità di canone entro la scadenza pattuita.
Tale norma non si applica invece alle locazioni destinate ad uso diverso da quello abitativo. La Cassazione ha infatti affermato, nella sentenza 4688 del 1999, come “In tema di risoluzione per inadempimento di locazione ad uso non abitativo, per la quale non trova applicazione l’art. 5 della legge n. 392 del 1978 sulla predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento, nel caso di morosità nel pagamento del canone (e degli oneri accessori), non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità sol perché l’inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l’inidoneità a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l’intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo”.
Fatte salve queste soluzioni, se si desidera mantenere il vincolo contrattuale e si vuole manifestare un interesse all’adempimento è meglio prima procedere con la costituzione in mora del conduttore per sollecitare il pagamento del canone di locazione.
Rifiuto al pagamento di un canone maggiorato per l’adeguamento al costo della vita
In passato la Cassazione escludeva che il conduttore fosse inadempiente nel pagamento del canone di locazione quando si rifiutasse di pagare un maggior canone per effetto di una clausola di salvaguardia inserita nel contratto. Tali clausole infatti, stabiliva la Cassazione con sentenza numero 3009 del 1959, non davano al locatore il diritto di riscuotere una somma (il canone, nel caso di specie pigione) non ancora determinata.
Con una sentenza più recente invece, la numero 7934 del 1991, la Suprema Corte ha definito inadempiente il conduttore che non aveva pagato il maggior prezzo del canone per effetto dell’adeguamento all’indice istat per un tempo così lungo tale da alterare l’equilibrio sinallagmatico del contratto.
È inadempiente il conduttore che si autoriduce il canone da pagare?
Un orientamento comune nella giurisprudenza, affrontato in diverse sentenze, ritiene che si debba considerare moroso il conduttore che decida, senza accertamento giudiziale della propria pretesa, di autoridursi o sospendere il pagamento del canone.
Capita che il conduttore giustifichi tale comportamento sul presupposto di aver pagato in precedenza un canone maggiorato per effetto, ad esempio, di aumenti legali o di indebita maggiorazione oppure a seguito di una modifica del godimento del bene dato in locazione.
Come sollecitare il pagamento di un canone di locazione
Il mancato pagamento del canone di locazione costringe il locatore creditore ad agire nei confronti del conduttore per recuperare il suo credito ed ottenere le somme non versate.
Come abbiamo già accennato il primo passo è quello di inviare o consegnare una lettera di messa in mora al conduttore inadempiente. L’articolo 1219 del codice civile sulla costituzione in mora del debitore infatti recita che “Il debitore è costituito in mora mediante intimazione o richiesta fatta per iscritto”.
La lettera dev’essere recapitata con dei mezzi che garantiscano l’avvenuta conoscenza della costituzione in mora da parte del debitore. Si consigliano dunque la raccomandata con ricevuta di ritorno, la pec o la consegna a mano.
Deve inoltre contenere ed evidenziare le circostanze che consentono la richiesta di adempimento. In particolare:
- indicare il titolo da cui scaturisce il diritto ad ottenere l’adempimento. Si tratta dunque del contratto di locazione e dell’immobile dato in locazione al conduttore;
- specificare lo scopo della lettera e quindi la formale costituzione in mora e l’intimazione all’adempimento. Meglio se indicandolo nell’oggetto;
- fissare un termine entro cui il conduttore moroso deve adempiere.
Sollecitare il pagamento di un canone di locazione e gli interessi di mora
Ai sensi dell’articolo 1224 del codice civile ““Nelle obbligazioni che hanno per oggetto una somma di danaro, sono dovuti dal giorno della mora gli interessi legali, anche se non erano dovuti precedentemente e anche se il creditore non prova di aver sofferto alcun danno”.
Quando, tuttavia, si tratta di fitti e pigioni bisogna fare riferimento all’articolo 1282 dello stesso codice. Secondo questo, a norma del secondo comma, “Salvo patto contrario, i crediti per fitti e pigioni non producono interessi se non dalla costituzione in mora”.
Non è invece necessaria la costituzione in mora per la decorrenza degli interessi se il pagamento del canone scaduto va eseguito presso il domicilio del creditore. Si tratta infatti di uno dei casi riprodotti dall’articolo 1219 del codice civile per cui la messa in mora non è necessaria.
Per riscuotere gli interessi di mora assieme al canone di locazione non pagato è bene farne espressa menzione nella lettera di sollecito.