La compravendita di cosa futura – indice:
- Fonti normative
- La cosa futura
- Forma della compravendita
- Effetti obbligatori e reali
- Immobili da costruire
- Compravendita di cosa altrui
- Compravendita di cosa futura e appalto
Il nostro ordinamento giuridico come ammette le attribuzioni patrimoniali nei confronti di soggetti inesistenti così ammette che le attribuzioni patrimoniali possano avere un oggetto inesistente. La conferma si trova nell’articolo 1348 del codice civile secondo cui ” La prestazione di cose future può essere dedotta in contratto, salvi i particolari divieti della legge”. L’oggetto del contratto infatti ha tutti i requisiti necessari quando la cosa che lo costituisce è possibile venga ad esistenza. Così recita l’articolo 1346 del codice civile.
La compravendita di cosa futura è una forma di vendita che ha ad oggetto una cosa che non è ancora venuta ad esistenza nel momento in cui viene concluso il contratto ma che si prevede verrà ad esistenza. Il venire ad esistenza della cosa può dipendere o non dipendere dall’intervento dell’uomo.
Nella compravendita di cosa futura si producono degli effetti immediati e degli effetti differiti. I primi sono di natura obbligatoria e i secondi di natura reale. Il prodursi degli effetti nella compravendita di cosa futura differisce dalla compravendita di cosa presente proprio per l’inesistenza della cosa al momento della conclusione del contratto. È chiaro che i secondi non si producono qualora la cosa non venga ad esistenza e che nemmeno il diritto su quella cosa sorge.
Il codice civile detta la disciplina giuridica di tale contratto all’articolo 1472.
Fonti normative della compravendita di cosa futura
L’articolo 1472 del codice civile recita:
“Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura, l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza. Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati.
Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa non viene ad esistenza”.
La cosa futura
Accertato il dato normativo che ammette la deduzione in contratto della prestazione di cosa futura bisogna preliminarmente comprendere quali siano i beni e le cose da considerarsi futuri.
Si tratta sicuramente di beni che non sono venuti ad esistenza al momento della conclusione del contratto.
La cosa futura incide sul prodursi degli effetti del negozio giuridico qualora ne costituisca oggetto. Ad esempio l’effetto traslativo della cosa è condizionato all’evento che la cosa venga ad esistenza.
Forma della compravendita di cosa futura
La compravendita di cosa futura può assumere due diverse vesti a seconda che:
- le parti abbiano stipulato un contratto basato sul presupposto che la cosa verrà quasi certamente ad esistenza ed il suo venire ad esistenza è requisito di validità del contratto. Tant’è vero che l’articolo 1472 del codice civile al secondo comma afferma che “Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa non viene ad esistenza”. In questo caso si parla anche di “emptio rei speratae” o vendita di cosa sperata;
- il compratore si assuma il rischio che la cosa non venga ad esistenza obbligandosi comunque al pagamento del prezzo. In questo caso dunque il fatto che la cosa venga ad esistenza non è requisito di validità del contratto: si parla infatti in questo caso di “emptio spei” ovvero vendita di speranza e ad essa si applica la disciplina del contratto aleatorio.
Per quanto riguarda il requisito della forma del contratto di compravendita di cosa futura si riporta quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 9994 del 16/05/2016:
“Nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di immobili futuri, la forma scritta è necessaria solo per la stipulazione del contratto ad effetti obbligatori e non anche per l’individuazione del bene, la cui proprietà è trasferita non appena lo stesso viene ad esistenza”.
Nullità della compravendita di cosa futura
Come già accennato, l’articolo 1472 secondo comma del codice civile afferma che la vendita di cosa futura è nulla se la cosa non viene ad esistenza salvo le parti abbiano stipulato un contratto aleatorio.
La compravendita di cosa futura dunque è nulla se le parti hanno stipulato un contratto basato sul presupposto che la cosa venga ad esistenza ma l’evento non si verifica. Non è invece nulla se avevano concluso un contratto aleatorio.
Gli effetti obbligatori e reali
La compravendita di cosa futura genera effetti immediati ed effetti differiti.
Si tratta di effetti obbligatori i primi ed effetti reali i secondi.
Gli effetti obbligatori che si generano nel momento della conclusione del contratto consistono nel vincolo delle parti di mantenere l’impegno assunto come quello del venditore di far acquistare al compratore la proprietà della cosa o il diritto sulla stessa.
Gli effetti reali, come il trasferimento della cosa che deriva dall’obbligo del venditore di consegnare la cosa al compratore, si producono in un momento successivo alla conclusione del contratto.
Tant’è vero che la dottrina e la giurisprudenza prevalenti applicano a tale forma contrattuale di vendita il principio consensualistico secondo cui la costituzione o il trasferimento del diritto sulla cosa si producuno quando le parti manifestano il consenso. Il contratto dunque si perfeziona con il consenso sebbene l’effetto finale del trasferimento della cosa sia differito ad un momento successivo. Così come avviene nelle vendite obbligatorie.
Per gli effetti della compravendita di cosa futura si ricordano tramite l’articolo 1476 del codice civile le obbligazioni principali del venditore. Tali obbligazioni sono:
1) quella di consegnare la cosa al compratore;
2) quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto;
3) quella di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa.
Compravendita di cosa futura e immobili da costruire
Può applicarsi la disciplina della vendita di cosa futura alla vendita di un immobile non ancora ultimato. In tal caso tuttavia la disciplina civilistica si intreccia con quella di cui al decreto legislativo 122/2005. Tale decreto è stato emanato per assicurare maggiori tutele agli acquirenti di immobili da costruire.
Parte della disciplina contenuta in tale decreto infatti si applica, come prescritto all’articolo 5 primo comma, “ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili…”.
La disciplina applicabile riguarda in particolare due obblighi del costruttore:
- la garanzia fideiussoria e
- l’assicurazione dell’immobile.
L’utilizzo della fattispecie del contratto di compravendita di cosa futura per la vendita di immobili da costruire ha destato non poche perplessità su tali punti della disciplina. Diventa infatti cruciale l’individuazione del momento traslativo ai fini dell’obbligo di stipula delle polizze.
Appalto e compravendita di cosa futura di immobili da costruire
Può verificarsi inoltre la situazione in cui sia dubbia la qualificazione giuridica del contratto di vendita di immobile da costruire. Ci si può trovare di fronte cioè a un negozio di compravendita di cosa futura o ad uno misto.
A fornire delucidazioni in merito è stata la Cassazione a Sezioni Unite del 2008 con la sentenza n. 11656 in cui ha stabilito che:
“Il contratto riguardante la cessione di un fabbricato non ancora realizzato, con previsione dell’obbligo del cedente – che sia proprietario anche del terreno su cui l’erigendo fabbricato insisterà – di eseguire i lavori necessari al fine di completare il bene e di renderlo idoneo al godimento, può integrare alternativamente tanto gli estremi della vendita di una cosa futura (verificandosi allora l’effetto traslativo nel momento in cui il bene viene ad esistenza nella sua completezza), quanto quelli del negozio misto, caratterizzato da elementi propri della vendita di cosa presente (il suolo, con conseguente effetto traslativo immediato dello stesso) e dell’appalto, a secondo che assuma rilievo centrale, nel sinallagma contrattuale, l’intento delle parti avente ad oggetto il conseguimento della proprietà dell’immobile completato ovvero il trasferimento della proprietà attuale del suolo e l’attività realizzatrice dell’opera da parte del cedente, a proprio rischio e con la propria organizzazione”.
Compravendita di cosa futura e di cosa altrui
L’istituto della compravendita di cosa futura non va confusa con la compravendita di cosa altrui. Nella prima infatti la cosa futura non deve esistere in natura mentre nella seconda la cosa esiste ma è nel patrimonio di un terzo e il venditore si obbliga a procurarla al compratore in un determinato tempo.
Le due figure contrattuali infatti sono disciplinate in norme diverse ovvero la prima all’articolo 1472 e la seconda all’articolo 1478 del codice civile.