Le distanze legali tra fabbricati – una guida rapida

Sulla distanza tra fabbricati – indice:

• L’articolo 873 c.c. 
• Gli articoli seguenti
• Nozione di costruzioni
• Fondi finitimi 
• I regolamenti locali
• Il principio di prevenzione
• Esclusioni
• Altre distanze 
• Le tutele in caso di abuso
• Deroga alle distanze 

Il legislatore, tutore della salubrità e della vivibilità degli edifici, ha inserito nel codice civile un limite minimo di distanza di costruzione tra gli edifici.

Scopo principale di tale limite è evitare il crearsi di intercapedini ovvero spazi angusti che, salvo qualora esistano per esigenze strutturali o tecniche, possono ridurre la vivibilità degli edifici. Il fabbricato di nuova costruzione pertanto, ad eccezione delle parti che non creano il rischio di creazione di intercapedini, deve essere distante almeno 3 metri dal fabbricato del fondo contiguo.

Non si può pertanto costruire un fabbricato ad una distanza inferiore ai tre metri da un fabbricato situato sul fondo contiguo. Nel caso contrario si avrebbe la violazione di una norma di legge e il proprietario leso potrebbe agire per far rimuovere l’opera abusivamente realizzata ovvero per ottenere il risarcimento del danno.

L’articolo 873 del codice civile sulla distanza tra fabbricati e le norme seguenti

Il limite nelle distanze tra fabbricati è fissato all’articolo 873 del codice civile. La norma stabilisce che “Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.

Non sono computabili nelle distanze, come affermato dalla Cassazione con sentenza n. 26846/2018 “le sole sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria di limitata entità…”.

Rientrano nel concetto civilistico di “costruzione” invece, è stato affermato nella stessa sentenza, “le parti dell’edificio, inclusi, come nella specie, gli sporti sorretti da pilastri e i corpi avanzati che seppure non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato”. 

Gli strumenti urbanistici locali possono prevedere una distanza minima superiore a quella prevista dal codice civile ma mai inferiore.

Muro di cinta e distanza tra fabbricati

L’articolo 878 del codice civile afferma che:

“Il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbia un’altezza superiore ai tre metri non è considerato per il computo della distanza indicata dall’articolo 873.  Esso, quando è posto sul confine, può essere reso comune anche a scopo d’appoggio, purché non preesista al di là un edificio a distanza inferiore ai tre metri”.

In altre parole il muro di cinta e il muro isolato non sono considerati costruzioni ai fini dell’articolo 873 del codice civile.

Ai fini della qualificazione del muro di cinta si devono tenere in considerazione i seguenti parametri dettati dalla giurisprudenza:

• isolamento del muro nel senso che deve emergere dal suolo ed essere distaccato da ogni altra costruzione;
• essere destinato alla demarcazione della linea di confine e alla separazione e chiusura delle proprietà limitrofe;
• avere un’altezza non superiore a tre metri.

I muri che non rispettano queste caratteristiche devono essere considerati costruzioni ai fini del computo previsto all’articolo 873 del codice civile.

Le norme seguenti e la comunione forzosa

Le norme successive invece si occupano di dettare una disciplina relativa ai muri che si trovano sul confine o nei pressi del confine di proprietà limitrofe. L’articolo 874 in particolare prevede che “Il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione, per tutta l’altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l’estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino”.

Si parla in questo caso di comunione forzosa che si ha quando più soggetti hanno un diritto di proprietà su uno stesso bene. Nel caso di specie si tratta del muro che può essere sul confine, come previsto dall’articolo 874, oppure nei pressi del confine. Questo caso è disciplinato all’articolo 875 secondo cui:

“Quando il muro si trova ad una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.

Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta”.

“Costruzioni”

Al fine di evitare di violare la normativa sulla distanza tra fabbricati bisogna capire bene cosa la stessa intenda per costruzioni e per fondi finitimi.

Riguardi alla nozione di costruzioni una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 21173 del 2019, ha chiarito che

“deve ritenersi “costruzione” qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione, potendosi tuttavia fare riferimento anche all’attività di scavo e di posa in opera delle fondazioni, che consentano però di rilevare in maniera univoca quale sia la sagoma dell’edificio in funzione del quale le medesime sono svolte”.

“Fondi finitimi”

Per quanto riguarda invece la nozione di fondi finitimi altra rilevante giurisprudenza di Cassazione ha affermato che:

“Secondo il prevalente orientamento di questa Corte l’espressione di cui all’art. 873 c.c. che disciplina le distanze tra costruzioni su “fondi finitimi” non va intesa in senso letterale di fondi confinanti, ma in quello di fondi “vicini”. Infatti quando il codice ha inteso riferirsi a fondi -confinanti” ha sempre usato l’attributo “finitimo” e non anche quello “contiguo” e che l’art. 873 c.c. riguardi anche fondi non confinanti si desume dal contenuto dell’art. 879 c.c., nel quale sono escluse dall’osservanza della distanza legale le costruzioni a confine con piazze o vie pubbliche;i1 che, implicitamente, porta ad ammettere l’applicabilità della norma dell’art. 873 alle costruzioni su fondi confinanti con vie private o, comunque, con terreo comune o altrui.

Costituisce del resto consolidato principio della giurisprudenza di questa Corte quello per cui l’obbligo del rispetto delle distanze da osservarsi nelle costruzioni esistenti, previsto dall’art. 873 c.c. o dallo strumento urbanistico locale, ad integrazione della predetta norma del codice civile, è preordinato al fine di prevenire che tra gli edifici privati esistenti o da edificarsi “su fondi finitimi” (ovverossia “vicini” e non “confinanti”) si formino strette ed insalubri intercapedini tali da ostacolare il godimento dell’aria e della luce, oltre che il favorire del propagarsi di incendi”.

Si tratta della sentenza 5874 del 2017.

I regolamenti locali e la distanza tra fabbricati

Il primo comma dell’articolo 871 del codice civile afferma che “Le regole da osservarsi nelle costruzioni sono stabilite dalla legge speciale e dai regolamenti edilizi comunali”.

Le norme del codice civile vanno dunque integrate con i regolamenti edilizi e gli strumenti urbanistici locali che possono prevedere dei limiti diversi.

La violazione delle norme dello strumento urbanistico che prevede limiti di distanze diversi da quelle del codice civile consente al privato di utilizzare lo strumento della riduzione in pristino. Così è stato affermato dalla Cassazione con sentenza n. 13624 del 19/05/2021 anche qualora i diversi limiti siano stati previsti per la tutela di interessi generali.

Si legge infatti nell’ordinanza che “Le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze nelle costruzioni o come spazio tra le medesime o come distacco dal confine o in rapporto con l’altezza delle stesse, ancorché inserite in un contesto normativo volto a tutelare il paesaggio o a regolare l’assetto del territorio, conservano il carattere integrativo delle norme del codice civile, perché tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l’utilizzazione edilizia dei suoli privati e, pertanto, la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino”.

Principio di prevenzione temporale nella distanza tra fabbricati

Il principio di prevenzione temporale è un principio che si ricava dalla lettura successiva e combinata degli articoli 873 e seguenti del codice civile.

Si ipotizzino due fondi contigui senza alcuna costruzione e l’interesse del proprietario di un fondo alla costruzione di un edificio. Dalla lettura delle suddette norme emerge che colui che costruisce per primo ha tre possibilità di costruire:

1. ad una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice civile;
2. sul confine oppure
3. ad una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero minore della metà di quella prevista dal codice civile. Può inoltre costruire ad una distanza minore della metà di quella prevista dal regolamento locale.

In base alla scelta operata il primo che edifica (preveniente) condiziona l’operato dell’edificante successivo. Colui che costruisce per secondo (prevenuto) dunque potrà rispettivamente:

1. costruire ad una distanza dal confine pari alla metà di quella prevista dal codice;
2. in applicazione dell’articolo 874 del codice civile chiedere la comunione forzosa o costruire in aderenza ex articolo 877, primo comma, del codice civile;
3. chiedere la comunione forzosa ex articolo 875 del codice civile oppure costruire in aderenza ex articolo 877, secondo comma del codice civile. In alternativa a queste due possibilità il proprietario può edificare rispettando la distanza legale dalla costruzione del preveniente.

Quando si applica

Con la nota sentenza della Cassazione a sezioni unite n. n. 10318 del 19/05/2016 è stato stabilito quando si applica il principio della prevenzione: “Il principio della prevenzione si applica anche nell’ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e tuttavia non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all’intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 c.c.”. 

Non si applica invece tale principio quando due fondi diano separati da un terreno intermedio di proprietà aliena. In tal caso. come affermato dalla Cassazione con sentenza n. 29746/2020 “in tema di distanza nelle costruzioni, quando due fondi siano separati da un terreno intermedio di proprietà aliena, non può operare il principio della “prevenzione”, in quanto trattasi di principio applicabile per le costruzioni sul confine, ma non per quelle arretrate rispetto alla stessa linea di confine di meno di un metro e mezzo, non potendo essere imposto al secondo costruttore l’obbligo di un distacco dal confine superiore a quello pari alla metà della distanza minima di tre metri di cui all’art. 873 cod. civ., siccome allo stesso è preclusa la possibilità di edificare in appoggio o in aderenza, o di avanzare sul fondo altrui, e, quindi, di esercitare i diritti di cui all’art. 875 cod. civ”.

Esclusioni dalla normativa sulla distanza tra fabbricati

Il codice civile tuttavia prevede anche alcuni casi che non sono soggetti al rispetto del limite legale di distanza. Tali casi sono previsti all’articolo 879 titolato “Edifici non soggetti all’obbligo delle distanze o a comunione forzosa”.

La norma al primo comma recita: “Alla comunione forzosa non sono soggetti gli edifici appartenenti al demanio pubblico e quelli soggetti allo stesso regime, né gli edifici che sono riconosciuti di interesse storico, archeologico o artistico, a norma delle leggi in materia. Il vicino non può neppure usare della facoltà concessa dall’articolo 877”.

Più interessante al fine dell’odierno approfondimento è tuttavia il secondo comma della norma il quale afferma che “Alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano”. 

Le altre distanze previste nel codice civile: pozzi, cisterne, fossi, tubi, alberi e apiari

Il legislatore inoltre ha previsto altri limiti di distanza per la costruzione di pozzi, cisterne fossi e tubi nonché fabbriche o depositi pericolosi o nocivi.

Dei primi si occupa l’articolo 889 del codice civile il quale afferma che “Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette. Per i tubi d’acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine. Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali”.

Per le fabbriche e i depositi nocivi pericolosi l’articolo 890 del codice civile invece detta “Chi presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, vuole fabbricare forni, camini, magazzini di sale, stalle e simili, o vuol collocare materie umide o esplodenti o in altro modo nocive, ovvero impiantare macchinari, per i quali può sorgere pericolo di danni, deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza”.

Sono inoltre previste distanze secondo i regolamenti locali o in mancanza secondo criteri di legge per le piantumazioni e per l’installazione di apiari. Le norme regolatrici in tali casi sono gli articoli 892 e 896-bis del codice civile.

Le tutele previste in caso di violazione della distanza tra fabbricati

L’articolo 872 del codice civile afferma che:

“Le conseguenze di carattere amministrativo della violazione delle norme indicate dall’articolo precedente sono stabilite da leggi speciali.

Colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente o da questa richiamate”.

Il legislatore tutela con due strumenti colui che subisce la violazione dell’articolo 873 del codice civile:

• il risarcimento del danno;
• la riduzione in pristino.

Deroghe alla distanza tra fabbricati

È possibile derogare alla distanza tra fabbricati prevista dalla legge. È tuttavia necessario un accordo tra i proprietari dei fondi contigui da stipularsi innanzi ad un notaio.

Come sostenuto infatti dalla Cassazione con sentenza n. 1731/2020 “per mantenere una costruzione a distanza minore di quella prescritta dalla legge, non è sufficiente una scrittura unilaterale del proprietario del fondo vicino che autorizza la corrispondente servitù, ma è necessario un contratto – essendo inidoneo, per i diritti reali, un atto ricognitivo – che dia luogo alla costituzione di una servitù prediale, ex art. 1058 c.c., risolvendosi in una menomazione di carattere reale per l’immobile che alla distanza legale avrebbe diritto, a vantaggio del fondo contiguo che ne trae il corrispondente beneficio”. 

Non è possibile costruire ad una distanza inferiore del minimo legale in assenza del consenso del proprietario confinante. In tal caso il Comune può rifiutarsi di rilasciare il permesso di costruire.

Avv. Bellato – diritto civile e contrattuale