L’affitto di fondi rustici – indice:
In Italia il tema dell’affitto di fondi rustici è disciplinato in maniera parzialmente differente rispetto a quanto non accada con la locazione di un “normale” immobile commerciale o residenziale. In virtù delle specificità del fondo rustico, e delle differenti finalità che sussistono tra gli ordinari contratti di locazione e quelli che hanno ad oggetto dei terreni, il legislatore ha scelto di intervenire sul settore mediante la l. 203/1982, delineando la disciplina dell’affitto di fondo rustico. Ma con quali particolarità?
La durata dell’affitto di fondi rustici
La prima particolarità è legata alla previsione di una diversa durata. L’estensione temporale standard del contratto di affitto di fondo rustico è infatti pari a 15 anni, ridotti a 6 anni nell’ipotesi di affitto di terreni montani con finalità di alpeggio e nell’ipotesi di affitto di terreno agricolo ubicato nell’ambito delle comunità montane.
È vero, comunque, che l’attuale normativa lascia aperta la possibilità di stabilire una durata differente da quella standard. È altrettanto vero, però, che in questi casi bisogna avvalersi dell’assistenza di organizzazioni professionali agricole per la stipula del contratto. Inoltre, il limite temporale vincola di norma il solo proprietario del fondo, lasciando così l’affittuario libero di recedere in ogni momento dal contratto di locazione, a patto che ne dia avviso con lettera raccomandata a/r almeno un anno prima della scadenza dell’annata agraria.
Appare chiaro che una simile scelta in ottica di maggior durata rispetto alle locazioni “ordinarie” sia figlia della necessità di concedere all’affittuario una migliore programmazione della propria attività produttiva. Se infatti i termini di locazione fossero quelli previsti come standard per gli affitti di immobili residenziali e commerciali, l’affittuario si troverebbe in condizioni di evidente difficoltà nel programmare alcuni insediamenti agricoli i cui frutti giungeranno a maturazione dopo diversi esercizi.
La scadenza del contratto di affitto di fondi rustici
Detto ciò, ricordiamo anche che il legislatore ha previsto che alla scadenza del contratto di affitto, il legislatore ha previsto un tacito rinnovo del contratto se nessuna delle due parti comunica la propria disdetta con lettera raccomandata almeno un anno prima della scadenza del contratto. È inoltre previsto che il locatore possa cedere in affitto il fondo a terzi comunicando però all’affittuario le offerte ricevute almeno 90 giorni prima della scadenza. L’affittuario ha infatti un diritto di prelazione e, dunque, deve essere preferito agli altri se entro 45 giorni dal ricevimento della comunicazione offre condizioni uguali a quelle che sono state comunicate.
Il pagamento del canone
Il secondo elemento di particolarità nell’affitto di fondo rustico rispetto al normale contratto di affitto è il pagamento.
La legge succitata dispone infatti che, oltre al tradizionale pagamento in denaro, il corrispettivo per il contratto di affitto di fondo rustico possa essere pagato anche con una quota dei frutti che sono prodotti dallo stesso terreno o per mezzo di prestazioni in natura.
A proposito di pagamento, l’art. 9 della l. 203/1982 sul canone di affitto stabiliva un criterio che faceva riferimento al reddito dominicale, da moltiplicarsi per determinati coefficienti stabiliti dalle commissioni tecniche istituite presso l’ispettorato agrario provinciale.
La Corte Costituzionale ha però dichiarato tale norma come incostituzionale, considerato che i dati catastali non sono idonei a rappresentare le reali caratteristiche dei terreni. Dunque, la soluzione apparsa come preferibile è stata quella di attenersi ai criteri fissati dai contratti collettivi, stipulati dalle organizzazioni professionali agricole.
La forma
Così come avviene con il contratto di locazione di immobili residenziali e commerciali, il legislatore non ha previsto la necessità della forma scritta. Di conseguenza, si può stipulare un contratto di affitto di fondo rustico anche con un accordo verbale, che dovrà tuttavia essere soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, esattamente come avviene per quello scritto.
Gli obblighi
Ancora, scorrendo le principali peculiarità del contratto di affitto di fondo rustico, segnaliamo l’obbligo per la parte locataria di coltivare il terreno seguendo le regole del buon padre di famiglia.
In particolare, il locatario dovrà impegnarsi affinché il terreno non perda la sua qualità di fertilità, rispettando così le regole che la tecnica agraria prevede, ed avente ad esempio oggetto le rotazioni delle coltivazioni, la concimazione, i lavori agricolo da compiere.
Per quanto concerne invece il proprietario, spettano a costui tutti gli interventi di natura straordinaria che non siano dovuti a colpa o a negligenza dell’affittuario. Sul quale, infine, graveranno tutte le riparazioni ordinarie.
Tra i diritti, ricordiamo in modo specifico quello in capo del proprietario, che potrà controllare personalmente i terreni agricoli affittati, o farli esaminare da persone di fiducia, in maniera tale che possa rendersi conto che gli obblighi di legge vengano rispettati dal conduttore.
Nel caso in cui l’affittuario non rispetti gli obblighi previsti a suo carico dal legislatore, è diritto del proprietario far valere la risoluzione contrattuale. Per esempio, è questo il caso in cui durante un’ispezione del proprietario, quest’ultimo riscontri che il fondo è oggetto di una coltivazione irrazionale, o che il terreno e le sue attrezzature non sono oggetto di una coerente manutenzione. Possono portare altresì alla risoluzione contrattuale anche il mancato pagamento del corrispettivo.