Il contratto di anticresi – indice:
- Cos’è
- Nel codice civile
- Come funziona
- Gli obblighi delle parti
- L’estinzione
- Anticresi compensativa
- Il divieto del patto commissorio
Ai sensi dell’articolo 1960 del codice civile: “L’anticresi è il contratto col quale il debitore o un terzo si obbliga a consegnare un immobile al creditore a garanzia del credito, affinché il creditore ne percepisca i frutti, imputandoli agli interessi, se dovuti, e quindi al capitale”.
Un contratto poco diffuso che ha una duplice funzione: di garanzia e di adempimento. I tratti essenziali della disciplina, dalla costituzione all’estinzione del contratto.
Cos’è l’anticresi
L’anticresi è un contratto che, nell’ambito di un rapporto patrimoniale, garantisce al creditore un sicuro soddisfacimento del proprio credito mediante la detenzione di un bene immobile del debitore. Il debitore infatti dà in godimento al creditore un bene immobile il quale potrà percepirne i frutti per tutta la durata del contratto. L’anticresi dunque ha funzione di garanzia in quanto il diritto che conferisce al creditore di godere dei frutti dell’immobile è opponibile ai terzi in virtù dell’assoggettamento alla trascrizione. I creditori del debitore o il terzo acquirente dell’immobile pertanto non possono essere soddisfatti qualora venga loro opposto il diritto del creditore anticretico alla percezione dei frutti dell’immobile. Tale diritto infatti, sebbene non attribuisca al creditore un diritto di prelazione nel caso di espropriazione, prevale sui diritti dei creditori e del terzo acquirente.
La funzione di garanzia del contratto di anticresi accompagna inoltre un’altra funzione fondamentale del contratto che è quella di dar modo al creditore anticretico di soddisfare il proprio credito mediante l’imputazione al capitale dei frutti percepiti. Una remota pronuncia della Cassazione, la n. 2548/1969 ha dato una chiara presentazione dell’istituto dell’anticresi: “L’anticresi costituisce una misura di rafforzamento dell’obbligazione, che dà vita a un rapporto accessorio di garanzia, in virtù del quale il creditore acquisisce il diritto di ritenzione sull’immobile fino all’integrale soddisfacimento delle sue ragioni, con la facoltà di far suoi i frutti fino al soddisfacimento del suo credito”.
Pur costituendo una valida garanzia il contratto di anticresi viene poco utilizzato per la scarsa convenienza di utilizzo per entrambe le parti del rapporto. Il debitore infatti viene spossessato dell’immobile e il creditore si deve occupare di gestirlo il ché può comportare oneri non irrilevanti. Si rimanda sul punto ai prossimi paragrafi in cui saranno trattati gli obblighi del creditore anticretico.
L’anticresi nel codice civile: un diritto personale di godimento
Il contratto di anticresi ha suscitato nella dottrina l’interrogativo sulla natura di diritto reale o di diritto personale di godimento del contratto di anticresi. Per il vero, sulla questione, non si è giunti ad una uniformità di vedute ma un’opinione più massiccia pende per la seconda ipotesi.
Chi, in minor parte, ma non per questo poco autorevole, sostiene che il contratto di anticresi determini la nascita di un diritto reale fonda le sue regioni sul fatto che il contratto è soggetto a trascrizione. Ai sensi dell’articolo 2643 del codice civile infatti il contratto che costituisce l’anticresi dev’essere trascritto. Non sempre tuttavia la trascrivibilità di un contratto coincide con la nascita di un diritto reale, bensì ad esempio anche di godimento o di credito.
Ciò che ha alimentato l’opinione prevalente invece è la collocazione del contratto di anticresi nel codice civile. Il legislatore del 1942 lo ha inserito fra i contratti obbligatori e non fra i diritti reali di garanzia. In forza di ciò si ritiene pertanto che il diritto nascente dal contratto di anticresi sia un diritto personale di godimento che in quanto tale attribuisce al creditore anticretico la qualifica di detentore del bene immobile e non di possessore.
Come funziona: le parti, la forma, l’oggetto
Le parti del contratto di anticresi sono il debitore chiamato anticresista e il creditore chiamato creditore anticretico. Il debitore può essere il proprietario, l’usufruttuario o l’enfiteuta di un immobile. Non possono invece concedere immobili i titolari dei diritti reali minori di uso e di abitazione ovvero l’affittuario o lo stesso creditore anticretico. Tali due ultime figure hanno la possibilità di concedere immobili sono qualora i contratti di affitto e anticresi lo abbiano previsto.
Il contratto di anticresi rientra fra i contratti di cui all’articolo 1350 del codice civile (n. 7) per il quali è necessaria la forma scritta ai fini della sostanza. In mancanza della forma scritta infatti il contratto è nullo.
L’oggetto del contratto di anticresi possono essere solo beni immobili. Secondo l’opinione prevalente è escluso che il contratto possa avere ad oggetto beni mobili o beni mobili registrati.
I frutti derivanti dai beni immobili e percepiti dal creditore sono sia i frutti naturali che quelli civili. Se i frutti percepiti dal creditore eccedono il credito garantito, la parte in eccesso dev’essere restituita a debitore.
Gli obblighi del creditore nel contratto di anticresi e quelli del debitore
Si diceva poche righe fa che il contratto di anticresi è poco conveniente per il creditore per gli oneri di gestione che si deve sobbarcare. Il contratto infatti può risultare economicamente vantaggioso qualora il creditore anticretico sia un imprenditore in grado di gestire il bene mettendolo a profitto. Per procedere con ordine tuttavia si antepone all’esposizione degli obblighi del creditore quelli del debitore.
Il debitore in realtà ha un unico obbligo: quello di consegnare l’immobile. La consegna dell’immobile tuttavia non costituisce requisito di perfezionamento del contratto.
Venendo ora agli obblighi del creditore anticretico, ai sensi dell’articolo 1961 del codice civile, primo e secondo comma, “Il creditore, se non è stato convenuto diversamente, è obbligato a pagare i tributi e i pesi annui dell’immobile ricevuto in anticresi. Egli ha l’obbligo di conservare, amministrare e coltivare il fondo da buon padre di famiglia. Le spese relative devono essere prelevate dai frutti”. Da tali obblighi deriva che, in caso di restituzione dell’immobile, questo debba essere restituito al suo stato originario. Nel caso infatti il suo stato sia deteriorato è responsabile e risponde il creditore. Si ritiene inoltre che il creditore abbia in aggiunta a tali obblighi quello di non mutare la destinazione economica del bene ricevuto in anticresi.
L’eventuale apporto da parte del creditore di migliorie all’immobile non sembra, secondo la giurisprudenza prevalente, dargli diritto ad alcun indennizzo, salvo il proprietario debitore lo avesse autorizzato.
L’inadempimento e il recesso del creditore
Qualora il creditore non adempie tali obblighi taluno ritiene si possa ricorrere al rimedio, per il debitore, della risoluzione del contratto per inadempimento. La maggior parte ritiene invece che il debitore debba agire tramite sequestro del bene oppure possa rimediare provocando l’estinzione dell’anticresi estinguendo anticipatamente la sua obbligazione. Ciò per la natura di garanzia accessoria del contratto stesso.
Infine il terzo comma dell’articolo 1961 prevede che “Il creditore, se vuole liberarsi da tali obblighi, può, in ogni tempo, restituire l’immobile al debitore, purché non abbia rinunziato a tale facoltà”.
L’estinzione dell’anticresi
I casi di estinzione dell’anticresi sono facilmente individuabili e pertanto possono essere riassunti nei seguenti punti:
- per decorso della sua durata se ne è stata stabilita una dalle parti. La durata non può in ogni caso essere stabilita in più di 10 anni, termine massimo previsto dall’articolo 1962 del codice civile. In caso contrario il termine viene sostituito di diritto con uno minore. Altrimenti “L’anticresi dura finché il creditore sia stato interamente soddisfatto del suo credito, anche se il credito o l’immobile dato in anticresi sia divisibile, salvo che sia stata stabilita la durata”. La norma suddetta prevede che l’anticresi possa durare per la durata necessaria al soddisfacimento del credito qualora non sia stata stabilita una durata dalle parti;
- se il credito viene estinto ovvero il creditore viene interamente soddisfatto per effetto del pagamento che può avvenire in ogni tempo;
- quando il creditore recede dal contratto perché voglia liberarsi dagli obblighi assunti. Si ricorda infatti che il creditore ha sempre facoltà di liberarsi dagli obblighi assunti restituendo il bene immobile al debitore, salvo nel contratto sia stata inserita un’apposita clausola che esclude la restituzione anticipata dell’immobile;
- se l’immobile perisce.
Anticresi compensativa
L’articolo 1964 del codice civile dispone che: “Salva la disposizione dell’articolo 1448, è valido il patto col quale le parti convengono che i frutti si compensino con gli interessi in tutto o in parte. In tal caso il debitore può in ogni tempo estinguere il suo debito e rientrare nel possesso dell’immobile”.
Si tratta del caso dell’anticresi compensativa. Ipotesi in cui il debitore ha facoltà in ogni tempo di rientrare nel possesso dell’immobile estinguendo il proprio debito.
La lettura combinata di tale norma con quella introduttiva dell’istituto di cui all’articolo 1960 del codice civile ha fatto delineare in dottrina due tipologie di anticresi: quella compensativa e quella estintiva. Con la prima, appena descritta, i frutti derivanti dall’immobile andrebbero a soddisfare solo gli interessi sul capitale. La seconda invece assolverebbe la funzione di estinzione sia del debito di interessi che di quello di capitale.
Il divieto di patto commissorio
Ai sensi dell’articolo 1963 del codice civile “È nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, con cui si conviene che la proprietà dell’immobile passi al creditore nel caso di mancato pagamento del debito”.
A conferma di ciò è intervenuta la giurisprudenza a confermare che è nullo il patto con cui il creditore anticretico si appropria dell’immobile dato in garanzia. Si estende anche all’anticresi dunque il divieto di patto commissorio previsto all’articolo 2744 del codice civile.