L’assemblea condominiale a distanza – indice:
- L’art. 66 disp. att. cc
- La convocazione dell’assemblea
- La legge 126/2020
- La ratio legislativa
- L’assemblea a distanza
- Le altre modifiche
Il 13 Ottobre 2020 è stato convertito in legge il decreto legge n. 104 del 14 Agosto 2020 emanato dal Governo per sostenere il paese nella “battaglia” contro il covid-19. Fra i vari interventi, la conversione del decreto in legge ha confermato delle novità significative in materia di assemblea condominiale. Si tratta di misure non solo temporanee ma anche per il futuro. La novità di maggior rilievo, che ha aiutato a sbloccare la paralisi delle questioni condominiali dovuta dallo svolgimento dell’assemblea in presenza, è stata quella di regolare modalità di svolgimento della riunione “in videoconferenza”. Tale modalità è stata inserita come definitiva, e non transitoria per il perdurare dell’emergenza, nell’articolo 66 delle disposizione attuative al codice civile.
L’articolo 66 delle disposizioni attuative al codice civile prima dell’ultima modifica
L’articolo 66 delle disposizioni attuative al codice civile detta le regole sull’assemblea condominiale, sia ordinaria che straordinaria, con riguardo alla convocazione. Con la nuova legge tale norma è stata modificata per la seconda volta. In origine infatti l’articolo 66 regolava la convocazione dell’assemblea in maniera succinta dando adito a non poche perplessità sulle modalità operative. Nel 2013 infatti il legislatore è intervenuto introducendo delle specificazioni sulle modalità di convocazione con riguardo non solo ai tempi di comunicazione dell’avviso di convocazione ma anche:
- al suo contenuto;
- alle conseguenze in caso di tardiva, omessa o incompleta convocazione;
- alla seconda convocazione;
- alla convocazione con unico avviso di più riunioni successive.
La legge 126/2020 modifica l’articolo per la seconda volta introducendo una novità di non poca rilevanza: quella dello svolgimento dell’assemblea condominiale a distanza.
La convocazione dell’assemblea condominiale
Riassumendo brevemente il contenuto dell’articolo 66 delle disposizioni attuative al codice civile prima dell’ultima modifica si può affermare che:
- l’assemblea viene convocata dall’amministratore, in via ordinaria una volta all’anno per determinati argomenti e in via straordinaria quando lo stesso amministratore lo ritiene necessario o quando è richiesto da almeno due condomini (che possono provvedervi autonomamente nel caso in cui entro dieci giorni l’amministratore non vi provveda) che rappresentano almeno 1/6 del valore dell’edificio;
- la convocazione può anche avvenire ad opera di ciascun condomino se manca l’amministratore sia qualora si tratti di riunirsi in via ordinaria che straordinaria;
- l’amministratore convoca l’assemblea a mezzo pec, fax, posta raccomandata o consegna a mano mediante avviso di convocazione;
- l’avviso deve essere recapitato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione;
- se la convocazione è tardiva, omessa o incompleta la delibera assembleare è annullabile su domanda di coloro che non sono stati convocati o non lo sono stati regolarmente;
- l’assemblea non può essere tenuta in seconda convocazione nello stesso giorno solare della prima;
- l’amministratore può fissare più riunioni consecutive e convocare i condomini con un unico avviso.
Le modifiche introdotto dalla legge 126/2020 sull’assemblea condominiale a distanza
Si riporta il testo della legge 126/2020 che, all’articolo 63, comma 1-bis, ha apportato le seconde modifiche all’articolo 66 delle disposizioni attuative al codice civile. La norma introduce progressivamente nel testo dell’articolo 66 la modalità a distanza dell’assemblea condominiale affermando che:
“All’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al terzo comma, dopo le parole: «e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione» sono inserite le seguenti: «o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa»;
b) dopo il quinto comma è aggiunto il seguente: «Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione»”.
La ratio del legislatore
Il legislatore si è trovato costretto a prevedere la nuova modalità di svolgimento a distanza dell’assemblea condominiale chiaramente per sbloccare la paralisi che si è venuta a creare durante l’emergenza sanitaria da coronavirus. Ne risulta una norma più ampia che lascia spazio a non pochi dubbi dal punto di vista operativo.
In ogni caso, quanto traspare dalla nuova norma è che si può continuare a svolgere l’assemblea condominiale in presenza ma in alternativa vi è la modalità a distanza in videoconferenza. Lo svolgimento in videoconferenza dell’assemblea condominiale in ogni caso poteva svolgersi anche prima dell’intervento di tale legge non essendo vietata da alcuna disposizione. Si auspica ad un futuro intervento del Governo che veda la possibilità di svolgere l’assemblea condominiale con alcuni condomini in videoconferenza ed altri in presenza per un sistema assembleare che potrebbe per alcuni aspetti risultare più agevole.
Cosa cambia con l’assemblea condominiale a distanza
Analizzando la norma dunque si cerca di cogliere gli aspetti più rilevanti delle nuove disposizioni e di tradurle in un linguaggio utile ai fini operativi.
Il legislatore infatti esplicita alcuni aspetti delle modalità di assemblea a distanza lasciandone altri all’interpretazione.
Per quanto riguarda l’avviso di convocazione la novità è chiara: se l’assemblea è svolta in videoconferenza l’avviso di convocazione deve contenere l’indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l’ora in cui si terrà la stessa.
A monte dell’avviso di convocazione tuttavia ci dev’essere stata la decisione di svolgere l’assemblea in via telematica. Chi assume questa decisione? L’amministratore singolarmente o tutti i condomini di comune accordo?
La decisione sulla modalità a distanza
Una prima risposta a tale domanda può essere quella che il legislatore sembra suggerire che lo svolgimento dell’assemblea a distanza possa essere previsto nel regolamento condominiale. In alternativa, ove non fosse previsto dal regolamento, è necessario il consenso di tutti i condomini. A vanificare la modalità operativa a distanza sarebbe proprio questo momento, in cui la manifestazione di tale consenso potrebbe essere presa soltanto convocando un’assemblea da svolgersi in presenza. Se invece si assumesse il solo dato letterale della norma, non essendo prevista la necessaria assunzione dell’unanime consenso condominiale in un verbale di assemblea, sarebbe possibile ritenere che l’amministratore possa raccogliere i consensi in forma scritta e una volta ottenuti possa procedere alla convocazione.
Si segnala tuttavia che l’unanimità dei consensi è sempre stato riservato a questioni condominiali di particolare rilevanza previsti dalla legge e che non sembrano riscontrarsi nell’assumere la decisione di svolgere l’assemblea in videoconferenza. Non è chiaro inoltre il destino di tale manifestazione di consenso espressa nel verbale di assemblea.
Rimangono infine alcune questioni circa la privacy di ciascun condomino. In modalità di videoconferenza infatti ciascuno presta il consenso alla riproduzione della propria immagine e della propria voce.
Le altre modifiche apportate dalla legge 126/2020 sull’assemblea condominiale
Si conclude il focus facendo un breve cenno agli altri due interventi normativi operati dalla legge 126/2020 e riguardanti l’assemblea condominiale. Tali interventi riguardano:
- il superbonus 110% ;
- i termini per la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale della gestione condominiale.
Il differimento dei termini per l’approvazione del rendiconto annuale della gestione condominiale
Ai sensi dell’articolo 63-bis legge 126/2020:
“Il termine di cui al numero 10) dell’articolo 1130 del codice civile è sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da COVID-19, dichiarato con delibera del Consiglio dei ministri del 29 luglio 2020″.
Il termine cui la norma fa riferimento è quello entro il quale l’amministratore, che redige il rendiconto annuale della gestione, deve convocare l’assemblea condominiale per la sua approvazione. Tale termine è pari a 180 giorni dalla redazione del rendiconto.
Visto il perdurare dell’emergenza il legislatore ha sospeso tale termine fino alla cessazione dello stato di emergenza.
Gli interventi sul superbonus 110
L’articolo 63, primo comma, legge 126/2020 recita:
“All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente: «9 -bis . Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio“.
La manovra, abbassando il quorum deliberativo necessario alla deliberazioni degli interventi, ha cercato di rendere più accessibile il ricorso al superbonus 110%.