Attestazione di agibilità per silenzio assenso – guida rapida

Attestazione di agibilità per silenzio assenso – guida rapida

• Il quadro normativo
• La disciplina attuale della segnalazione certificata di agibilità
• Il silenzio assenso nella segnalazione certificata di agibilità
• Natura giuridica del silenzio assenso in materia di agibilità
• Effetti del silenzio assenso e regime probatorio
• Limiti e poteri dell’amministrazione dopo la formazione del silenzio assenso
• Attestazione di agibilità per silenzio assenso nelle compravendite immobiliari
• Attestazione dell’avvenuta formazione del silenzio assenso
• Impugnazione del diniego di attestazione del silenzio assenso
• Agibilità parziale e silenzio assenso
• Casi pratici e problematiche ricorrenti
• Recenti orientamenti giurisprudenziali

L’attestazione di agibilità è un aspetto di rilievo nella disciplina urbanistica-edilizia, costituendo il momento finale del procedimento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

In questa guida cercheremo di approfondire la rilevanza di questo documento, con specifico riferimento all’analisi dell’istituto del silenzio assenso in relazione all’attestazione di agibilità, fornendo un quadro normativo completo e aggiornato, utile sia per i professionisti del settore che per i proprietari immobiliari.

Il quadro normativo

L’attestazione di agibilità ha subito nel corso degli anni una significativa evoluzione normativa, che ha modificato non solo la terminologia, ma anche la sostanza dell’istituto. Originariamente, l’ordinamento prevedeva il “certificato di abitabilità” per gli edifici a uso abitativo e il “certificato di agibilità” per gli immobili destinati ad altri usi. La distinzione è stata però successivamente superata con l’unificazione dei due certificati nel “certificato di agibilità”.

Si ricorda inoltre come il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) aveva inizialmente disciplinato l’istituto agli articoli 24, 25 e 26, prevedendo il “certificato di agibilità” rilasciato dall’amministrazione comunale a seguito di un’istanza presentata dal soggetto titolare del permesso di costruire o dal soggetto che aveva presentato la segnalazione certificata di inizio attività.

Una prima rilevante modificazione della disciplina è intervenuta con il D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. “Sblocca Italia”), convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164, che ha introdotto la possibilità di presentare una “segnalazione certificata di agibilità”, in alternativa alla richiesta del certificato di agibilità.

La trasformazione più significativa è tuttavia avvenuta con il D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222 (c.d. “Decreto SCIA 2”), che ha riformato integralmente l’istituto, sostituendo il certificato di agibilità con la “segnalazione certificata di agibilità” (SCA) e ridisegnando completamente l’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia, abrogando contestualmente gli articoli 25 e 26.

La disciplina attuale della segnalazione certificata di agibilità

L’attuale disciplina dell’agibilità si riferisce a quanto contenuto nell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, come modificato dal D.Lgs. 222/2016. La norma dispone che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato, debba essere attestata mediante segnalazione certificata di agibilità.

Si consideri poi che la SCA deve essere presentata allo sportello unico per l’edilizia entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, per i seguenti interventi:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

La mancata presentazione della segnalazione comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464, ai sensi dell’art. 24, comma 3, del D.P.R. 380/2001.

La SCA è corredata da una serie di documenti, elencati al comma 5 dell’art. 24, tra cui:

• l’attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio e degli impianti;
• il certificato di collaudo statico o la dichiarazione di regolare esecuzione;
• la dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
• la dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati.

Il silenzio assenso nella segnalazione certificata di agibilità

L’istituto del silenzio assenso in materia di agibilità è stato introdotto nell’ordinamento italiano con l’art. 25, comma 4, del D.P.R. 380/2001, nella sua formulazione originaria.

La norma prevedeva che il certificato di agibilità si intendesse rilasciato decorso il termine di 30 giorni dalla presentazione dell’istanza (60 giorni in caso di richiesta di sopralluogo da parte dell’interessato) senza che l’amministrazione si pronunciasse.

Con la riforma operata dal D.Lgs. 222/2016, che ha sostituito il certificato di agibilità con la segnalazione certificata di agibilità, il meccanismo del silenzio assenso è stato implicitamente superato dalla disciplina propria della segnalazione certificata, in cui l’effetto autorizzatorio si produce immediatamente a seguito della presentazione della segnalazione.

L’attuale formulazione

La disciplina della segnalazione certificata di inizio attività, applicabile anche alla segnalazione certificata di agibilità, è contenuta nell’art. 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241. Ai sensi di tale disposizione, l’attività oggetto della segnalazione può essere iniziata dalla data della presentazione della segnalazione all’amministrazione competente.

Tuttavia, la particolare rilevanza degli interessi pubblici coinvolti nella materia dell’agibilità ha indotto il legislatore a prevedere un regime specifico per la SCA, che si discosta parzialmente dal modello generale della SCIA.

L’attuale formulazione dell’art. 24, comma 4, del D.P.R. 380/2001 stabilisce che entro trenta giorni dalla presentazione della SCA, lo sportello unico per l’edilizia, previa eventuale ispezione dell’edificio, può verificare la sussistenza dei requisiti e delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato.

In caso di carenza dei requisiti e delle condizioni prescritte, il SUE adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi, salvo che l’interessato provveda a conformare l’attività alla normativa vigente entro un termine non inferiore a trenta giorni.

Decorso il termine di trenta giorni dalla presentazione della SCA senza che l’amministrazione effettui le verifiche o adotti i provvedimenti inibitori, si forma il “silenzio assenso”, ovvero l’attività oggetto della segnalazione si intende legittimamente esercitata.

Si tratta, in realtà, di un meccanismo ibrido tra la segnalazione certificata e il silenzio assenso propriamente detto, poiché l’efficacia abilitativa della SCA non è immediata, come nella SCIA ordinaria, ma differita al decorso del termine di trenta giorni, come nel silenzio assenso.

Natura giuridica del silenzio assenso in materia di agibilità

La natura giuridica del silenzio assenso in materia di agibilità ha sollevato numerose questioni interpretative, soprattutto in relazione alla riforma operata dal D.Lgs. 222/2016.

Secondo la giurisprudenza amministrativa consolidata, il silenzio assenso previsto dall’originario art. 25, comma 4, del D.P.R. 380/2001 costituiva un provvedimento tacito di rilascio del certificato di agibilità, equiparabile a tutti gli effetti al provvedimento espresso.

Il Consiglio di Stato, con sentenza della Sez. IV, n. 2582 del 24 maggio 2013, ha chiarito che “il silenzio assenso formatosi sulla domanda di rilascio del certificato di agibilità equivale, a tutti gli effetti, al rilascio del provvedimento autorizzativo, salva la possibilità dell’amministrazione di esercitare i poteri di autotutela”.

Anche dopo la riforma del 2016, nonostante la sostituzione del certificato di agibilità con la segnalazione certificata, la giurisprudenza ha continuato a riconoscere natura provvedimentale al silenzio formatosi sulla SCA.

Il TAR Campania, Napoli, con sentenza della Sez. II, n. 1423 del 9 marzo 2018, ha affermato che “la segnalazione certificata di agibilità, una volta decorso il termine di trenta giorni dalla sua presentazione senza che l’amministrazione abbia adottato provvedimenti inibitori, produce gli stessi effetti del provvedimento di rilascio del certificato di agibilità, costituendo un titolo abilitativo perfetto ed efficace”.

Tale orientamento è stato confermato dal Consiglio di Stato, Sez. VI, con sentenza n. 2057 del 28 marzo 2019, secondo cui “il silenzio serbato dall’amministrazione sulla segnalazione certificata di agibilità per il periodo di trenta giorni dalla sua presentazione assume il valore di provvedimento tacito di accoglimento, equiparabile a tutti gli effetti al rilascio espresso della certificazione di agibilità”.

Effetti del silenzio assenso e regime probatorio

Il silenzio assenso formatosi sulla segnalazione certificata di agibilità produce gli stessi effetti giuridici del provvedimento espresso di agibilità. Ciò significa che, decorso il termine di trenta giorni dalla presentazione della SCA senza che l’amministrazione abbia adottato provvedimenti inibitori, l’immobile si considera formalmente agibile.

Tuttavia, la prova della formazione del silenzio assenso grava sul soggetto che intende avvalersene, secondo il principio generale in materia di onere probatorio.

La Corte di Cassazione, con sentenza della Sez. III Civile, n. 24941 del 21 novembre 2017, ha stabilito che “colui che intende avvalersi degli effetti del silenzio assenso formatosi sulla segnalazione certificata di agibilità ha l’onere di provare la presentazione della segnalazione stessa, la completezza della documentazione allegata e il decorso del termine di trenta giorni senza l’adozione di provvedimenti inibitori da parte dell’amministrazione”.

A tal fine, è fondamentale conservare la ricevuta di presentazione della SCA, comprensiva del protocollo di ingresso, nonché l’elenco completo dei documenti allegati. In caso di presentazione telematica tramite lo sportello unico per l’edilizia, è opportuno verificare che il sistema rilasci una ricevuta con data certa, che costituisce la prova dell’avvenuta presentazione della segnalazione.

È inoltre consigliabile, allo scadere del termine di trenta giorni, richiedere all’amministrazione un’attestazione di avvenuta formazione del silenzio assenso, sebbene questa richiesta non sia obbligatoria ai fini della validità del silenzio stesso.

Limiti e poteri dell’amministrazione dopo la formazione del silenzio assenso

Una volta formatosi il silenzio assenso sulla segnalazione certificata di agibilità, l’amministrazione non può più esercitare i poteri inibitori e repressivi previsti dall’art. 19 della legge 241/1990, salvo che in presenza delle condizioni previste per l’esercizio dei poteri di autotutela.

L’art. 19, comma 4, della legge 241/1990 stabilisce infatti che, decorso il termine per l’adozione dei provvedimenti inibitori, l’amministrazione può intervenire solo in presenza del pericolo di un danno grave e irreparabile per il patrimonio artistico e culturale, per l’ambiente, per la salute, per la sicurezza pubblica o la difesa nazionale.

Inoltre, ai sensi dell’art. 21-nonies della legge 241/1990, l’amministrazione può annullare d’ufficio il provvedimento tacito formatosi per silenzio assenso, entro un termine ragionevole, comunque non superiore a dodici mesi dal momento di formazione del silenzio, e se sussiste un interesse pubblico concreto e attuale all’annullamento, tenendo conto degli interessi dei destinatari e dei controinteressati.

Il limite temporale di dodici mesi non si applica nel caso in cui il provvedimento si sia formato sulla base di false rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell’atto di notorietà false o mendaci per effetto di condotte costituenti reato, accertate con sentenza passata in giudicato.

La giurisprudenza amministrativa ha peraltro oramai chiarito in modo chiaro che l’amministrazione, dopo la formazione del silenzio assenso, può esercitare i poteri di vigilanza e controllo che le spettano in via ordinaria, ma non può più contestare la mancanza dei requisiti di agibilità che avrebbe dovuto rilevare nel termine di trenta giorni dalla presentazione della SCA.

Il Consiglio di Stato, con sentenza della Sez. IV, n. 5170 del 17 settembre 2018, ha affermato che

una volta formatosi il silenzio assenso sulla segnalazione certificata di agibilità, l’amministrazione non può più adottare provvedimenti di diniego dell’agibilità per carenza dei requisiti che avrebbe dovuto riscontrare entro il termine di trenta giorni, ma può solo procedere all’annullamento d’ufficio del provvedimento tacito, nel rispetto dei presupposti e dei limiti previsti dall’art. 21-nonies della legge 241/1990.

Attestazione di agibilità per silenzio assenso nelle compravendite immobiliari

L’attestazione di agibilità assume particolare rilevanza nelle compravendite immobiliari, costituendo di fatto uno degli elementi essenziali per garantire la commerciabilità dell’immobile.

Il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire“, prevede all’art. 4, comma 1, lett. c), che il contratto preliminare di compravendita debba contenere gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché gli estremi del certificato di agibilità, ovvero l’attestazione dell’avvenuta formazione del silenzio assenso.

Anche in assenza di una specifica disposizione legislativa per gli immobili non rientranti nell’ambito di applicazione del D.Lgs. 122/2005, la giurisprudenza ha costantemente riconosciuto l’importanza del certificato di agibilità nelle compravendite immobiliari.

La Corte di Cassazione, con sentenza della Sez. II Civile, n. 21463 del 10 ottobre 2014, ha affermato che

la mancanza del certificato di agibilità, o dell’attestazione della formazione del silenzio assenso su di esso, può configurare un inadempimento del venditore tale da giustificare la risoluzione del contratto, qualora l’immobile sia destinato ad abitazione e il certificato non sia stato rilasciato per cause imputabili al venditore.

Più recentemente, la Suprema Corte, con sentenza della Sez. II Civile, n. 10385 del 29 aprile 2019, ha ribadito che

l’acquirente ha diritto di pretendere dal venditore la consegna del certificato di agibilità o l’attestazione dell’avvenuta formazione del silenzio assenso su di esso, anche se tale obbligo non è espressamente previsto nel contratto, in quanto il certificato di agibilità o il silenzio assenso formatosi sulla relativa richiesta costituiscono elementi essenziali della cosa venduta, idonei a incidere sul valore e sulla commerciabilità dell’immobile.

Per il venditore è quindi essenziale poter dimostrare l’avvenuta formazione del silenzio assenso sulla segnalazione certificata di agibilità, nel caso in cui non disponga di un provvedimento espresso.

Attestazione dell’avvenuta formazione del silenzio assenso

L’attestazione dell’avvenuta formazione del silenzio assenso sulla segnalazione certificata di agibilità può avvenire in diversi modi.

In primo luogo, come già accennato, è fondamentale conservare la ricevuta di presentazione della SCA, con data certa e protocollo di ingresso, nonché l’elenco completo dei documenti allegati.

In secondo luogo, è possibile richiedere all’amministrazione comunale un’attestazione scritta dell’avvenuta formazione del silenzio assenso. Tale richiesta può essere presentata dopo il decorso del termine di trenta giorni dalla presentazione della SCA, invocando il diritto di accesso agli atti amministrativi previsto dall’art. 22 della legge 241/1990.

L’amministrazione, in risposta a tale richiesta, può:

• rilasciare un’attestazione scritta della formazione del silenzio assenso;
• rilasciare una dichiarazione di inammissibilità, incompletezza o inefficacia della SCA, qualora abbia riscontrato irregolarità entro il termine di trenta giorni, comunicandole al richiedente;
• rimanere inerte, nel qual caso è possibile impugnare il silenzio-rifiuto dinanzi al giudice amministrativo, ai sensi dell’art. 31 del D.Lgs. 2 luglio 2010, n. 104 (Codice del processo amministrativo).

In alternativa, è possibile ottenere un’attestazione notarile della formazione del silenzio assenso. Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, può attestare, sulla base della documentazione presentata, l’avvenuta presentazione della SCA, la completezza della documentazione allegata e il decorso del termine di trenta giorni senza che l’amministrazione abbia adottato provvedimenti inibitori.

Tale attestazione, pur non avendo efficacia costitutiva del silenzio assenso, che si forma ex lege al verificarsi dei presupposti di legge, ha un’importante efficacia probatoria, costituendo un atto pubblico facente piena prova fino a querela di falso, ai sensi dell’art. 2700 del codice civile.

Impugnazione del diniego di attestazione del silenzio assenso

Nel caso in cui l’amministrazione, in risposta alla richiesta di attestazione dell’avvenuta formazione del silenzio assenso, rilasci un provvedimento di diniego, tale provvedimento può essere impugnato dinanzi al giudice amministrativo.

L’impugnazione deve essere proposta entro il termine di decadenza di sessanta giorni dalla comunicazione del provvedimento, mediante ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale competente per territorio.

Nel ricorso, il richiedente dovrà dimostrare l’avvenuta presentazione della SCA, la completezza della documentazione allegata e il decorso del termine di trenta giorni senza che l’amministrazione abbia adottato provvedimenti inibitori.

Il giudice amministrativo, ove accolga il ricorso, può dichiarare l’avvenuta formazione del silenzio assenso e ordinare all’amministrazione di rilasciare l’attestazione richiesta.

È importante sottolineare che l’impugnazione non riguarda direttamente il silenzio assenso, che si è già formato ex lege al verificarsi dei presupposti di legge, ma il diniego di attestazione di tale silenzio, che costituisce un provvedimento amministrativo autonomamente impugnabile.

Agibilità parziale e silenzio assenso

La disciplina dell’agibilità contempla anche l’istituto dell’agibilità parziale, che consente di ottenere l’agibilità per singole unità immobiliari o porzioni di edificio.

L’art. 24, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2013 (c.d. “Decreto del Fare”), prevede che il certificato di agibilità possa essere richiesto anche:

1. per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
2. per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

Tale disposizione, sebbene non sia stata formalmente modificata dal D.Lgs. 222/2016, deve essere interpretata nel senso che la segnalazione certificata di agibilità possa essere presentata anche per singoli edifici, porzioni di costruzione o singole unità immobiliari, al ricorrere dei presupposti previsti dalla norma.

Anche per l’agibilità parziale vale il meccanismo del silenzio assenso: decorso il termine di trenta giorni dalla presentazione della SCA parziale senza che l’amministrazione abbia adottato provvedimenti inibitori, si forma il silenzio assenso limitatamente alla porzione di immobile oggetto della segnalazione.

La giurisprudenza ha chiarito che l’agibilità parziale è ammissibile solo quando la porzione di immobile per cui si chiede l’agibilità sia effettivamente autonoma e funzionale.

Il TAR Lombardia, Milano, con sentenza della Sez. II, n. 1857 del 17 agosto 2016, ha affermato che

l’agibilità parziale è ammissibile solo quando la porzione di edificio per cui si chiede l’agibilità costituisca un’unità funzionalmente autonoma, dotata di tutti i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, e non quando si tratti di una porzione non autonoma di un’unità immobiliare più ampia.

Casi pratici e problematiche ricorrenti

Nella prassi applicativa dell’istituto del silenzio assenso in materia di agibilità si riscontrano alcune problematiche ricorrenti, che meritano di essere approfondite.

Incompletezza della documentazione allegata alla SCA

Una delle questioni più frequenti riguarda l’incompletezza della documentazione allegata alla segnalazione certificata di agibilità.

L’art. 24, comma 5, del D.P.R. 380/2001 elenca i documenti che devono essere allegati alla SCA, la cui mancanza o incompletezza può impedire la formazione del silenzio assenso.

Il Consiglio di Stato, con sentenza della Sez. IV, n. 3264 del 23 giugno 2015, ha chiarito che “il silenzio assenso sulla richiesta di agibilità si forma solo se la domanda è completa di tutta la documentazione prescritta dalla legge. In caso contrario, il termine di trenta giorni per la formazione del silenzio assenso non inizia a decorrere”.

Tale principio deve ritenersi applicabile anche alla SCA: il silenzio assenso si forma solo se la segnalazione è completa di tutta la documentazione prescritta dalla legge.

È quindi fondamentale verificare con attenzione la completezza della documentazione prima della presentazione della SCA, per evitare contestazioni successive da parte dell’amministrazione.

Agibilità di immobili esistenti privi di certificato

Un’altra questione rilevante riguarda l’agibilità degli immobili esistenti privi di certificato di agibilità.

Per gli immobili costruiti prima dell’entrata in vigore del D.P.R. 380/2001, spesso privi di certificato di agibilità, si discute se sia possibile presentare la SCA e ottenere l’agibilità per silenzio assenso.

La giurisprudenza ha fornito risposta affermativa a tale questione. Il Consiglio di Stato, con sentenza della Sez. IV, n. 5979 del 23 dicembre 2016, ha affermato che “è ammissibile la presentazione della segnalazione certificata di agibilità per immobili costruiti in epoca risalente, privi di certificato di agibilità, purché siano rispettati i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico previsti dalla normativa vigente al momento della presentazione della segnalazione”.

In tali casi, è necessario allegare alla SCA una perizia tecnica giurata che attesti la sussistenza dei requisiti di agibilità secondo la normativa vigente al momento della presentazione della segnalazione, nonché la conformità dell’immobile alla normativa urbanistico-edilizia.

Agibilità di immobili oggetto di condono edilizio

Particolare attenzione merita il caso degli immobili oggetto di condono edilizio.

La giurisprudenza ha chiarito che è possibile presentare la SCA e ottenere l’agibilità per silenzio assenso anche per immobili oggetto di condono edilizio, a condizione che il condono sia stato definito con il rilascio del titolo in sanatoria.

Il TAR Campania, Napoli, con sentenza della Sez. II, n. 2842 del 18 maggio 2017, ha affermato che “è ammissibile la presentazione della segnalazione certificata di agibilità per immobili oggetto di condono edilizio, purché il condono sia stato definito con il rilascio del titolo in sanatoria e siano rispettati i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico previsti dalla normativa vigente al momento della presentazione della segnalazione”.

In tali casi, oltre alla documentazione ordinariamente prevista per la SCA, è necessario allegare il titolo in sanatoria rilasciato a seguito del condono edilizio.

Responsabilità del professionista attestante

Un aspetto di fondamentale importanza nell’ambito della segnalazione certificata di agibilità riguarda la responsabilità del professionista che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio e degli impianti.

L’art. 24, comma 5, lett. a), del D.P.R. 380/2001 prevede che la SCA sia corredata dall’attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di agibilità.

Il professionista attestante assume una responsabilità personale, di natura sia civile che penale, per le dichiarazioni rese nell’attestazione.

Sotto il profilo civile, il professionista risponde nei confronti del committente e dei terzi danneggiati da eventuali falsità o inesattezze contenute nell’attestazione, secondo le regole generali della responsabilità professionale.

Sotto il profilo penale, l’art. 481 del codice penale punisce il professionista che, nell’esercizio di una professione sanitaria o forense, o di un altro servizio di pubblica necessità, attesta falsamente, in un certificato, fatti dei quali l’atto è destinato a provare la verità.

Inoltre, l’art. 19, comma 6, della legge 241/1990 prevede specifiche sanzioni penali per le false attestazioni in materia di segnalazione certificata: “Ove il fatto non costituisca più grave reato, chiunque, nelle dichiarazioni o attestazioni o asseverazioni che corredano la segnalazione di inizio attività, dichiara o attesta falsamente l’esistenza dei requisiti o dei presupposti di cui al comma 1 è punito con la reclusione da uno a tre anni”.

La giurisprudenza ha chiarito che il professionista attestante risponde anche nel caso in cui il silenzio assenso si sia formato sulla segnalazione certificata di agibilità.

Il Consiglio di Stato, con sentenza della Sez. VI, n. 3702 del 9 giugno 2020, ha affermato che “la formazione del silenzio assenso sulla segnalazione certificata di agibilità non esclude la responsabilità del professionista attestante per le falsità o inesattezze contenute nell’attestazione, sia nei confronti del committente e dei terzi danneggiati, sia nei confronti dell’amministrazione, che può esercitare i poteri di autotutela previsti dalla legge”.

Recenti orientamenti giurisprudenziali

La giurisprudenza più recente ha affrontato diverse questioni relative all’attestazione di agibilità per silenzio assenso, contribuendo a chiarire alcuni aspetti controversi dell’istituto.

Un primo tema riguarda il rapporto tra l’agibilità e la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile.

Il Consiglio di Stato, con sentenza della Sez. II, n. 7221 del 26 ottobre 2021, ha ribadito che “l’agibilità attiene alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre la conformità urbanistico-edilizia attiene alla legittimità dell’intervento edilizio rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia. Pertanto, la presenza di difformità urbanistico-edilizie non impedisce, di per sé, il rilascio del certificato di agibilità o la formazione del silenzio assenso sulla segnalazione certificata di agibilità, purché tali difformità non incidano sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico”.

Tale orientamento, tuttavia, deve essere coordinato con quanto previsto dall’art. 24, comma 3, del D.P.R. 380/2001, che include tra i presupposti per il rilascio dell’agibilità anche la conformità dell’opera al progetto presentato.

Un secondo tema oggetto di recenti pronunce riguarda l’agibilità parziale degli immobili oggetto di interventi di ristrutturazione.

Il TAR Lombardia, Milano, con sentenza della Sez. II, n. 1622 del 14 luglio 2022, ha chiarito che “l’agibilità parziale è ammissibile anche per gli immobili oggetto di interventi di ristrutturazione, purché la porzione di immobile per cui si chiede l’agibilità sia funzionalmente autonoma e siano rispettati i requisiti previsti dall’art. 24, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001”.

Infine, la giurisprudenza ha affrontato il tema della commerciabilità degli immobili privi di agibilità.

La Corte di Cassazione, con sentenza della Sez. II Civile, n. 15942 del 19 giugno 2023, ha ribadito che “la mancanza del certificato di agibilità o dell’attestazione dell’avvenuta formazione del silenzio assenso sulla segnalazione certificata di agibilità non determina la nullità del contratto di compravendita, ma può configurare un inadempimento del venditore, qualora l’immobile sia destinato ad abitazione e l’agibilità sia stata espressamente pattuita come condizione essenziale del contratto”.