La caparra confirmatoria: una guida rapida

La caparra confirmatoria – indice:

• Cos’è
• Effetti
• Restituzione 
• Caparra penitenziale
• Caparra e acconto
• Clausola penale e caparra
• La tassazione della caparra
• Risoluzione 197/2007
• Trattamento fiscale Iva
• Imposizione diretta
• Fac simile

La caparra confirmatoria è un istituto previsto e disciplinato all’articolo 1385 del codice civile. Tale contratto ha diverse funzioni giuridiche e contrattuali e non va confusa con altri istituti come l’acconto e la caparra penitenziale (articolo 1386 del codice civile).

L’articolo 1385, primo e secondo comma, dispone che:

“Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra, se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.

Al terzo comma invece è stabilito che “Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali “.

Cos’è la caparra confirmatoria

Ad avviso della dottrina maggioritaria, la caparra non è un patto accessorio al contratto. Si tratta dunque di un vero e proprio contratto autonomo, avente una propria causa individuabile nelle sue quattro funzioni. È un contratto reale e per il suo perfezionamento è necessaria la materiale consegna del bene alla controparte. La prestazione che costituisce oggetto della caparra confirmatoria può essere la consegna di una somma di denaro o di una quantità di cose fungibili.

Nella caparra confirmatoria possono infatti individuarsi quattro funzioni giuridiche distinte ma cumulate fra loro:

• Confirmatoria: il contraente, tramite la corresponsione della stessa, dà conferma “tangibile” della seria volontà di adempiere al contratto stipulato e garanzia in ordine all’adempimento. Il suo versamento fa poi presumere l’esistenza del contratto che vi è sotteso;
• Di acconto: l’importo versato ha anche, ma non solo, la funzione di acconto sul corrispettivo previsto dal contratto;
• Di indennizzo: in caso di inadempimento è preventivamente disciplinata la modalità di indennizzo. La sua natura è infatti anche quella di clausola penale. La stessa quantifica e forfettizza preventivamente il danno derivante dall’inadempimento;
• Di autotutela: i contraenti potranno tutelarsi senza la necessità di rivolgersi al giudice.

Gli effetti della caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria legittima il contraente ad esercitare il diritto di recesso in caso di inadempimento della controparte.

Parte della dottrina e della giurisprudenza ritengono invero che ciò che l’articolo 1385 del codice civile qualifica come recesso costituisca un’ipotesi speciale di risoluzione per inadempimento (Così Cassazione del 14 marzo 1988 numero 2435 e Cassazione numero 4011 del 9 luglio 1984)

Se inadempiente sarà la parte che la ha versata, la controparte sarà legittimata a ritenerla integralmente.

Laddove viceversa sia inadempiente la parte che la ha ricevuta, chi la ha versata sarà legittimato a richiedere alla controparte un importo pari al doppio di quanto versato.

Alla parte adempiente è data tuttavia facoltà di scelta in ordine all’azione giudiziale volta a richiedere l’adempimento del contratto o all’esercizio del diritto di recesso. La scelta non deve essere giustificata e può essere dettata, secondo buona fede, da mera convenienza. Nel caso però la parte adempiente chieda giudizialmente l’adempimento, la disciplina sul risarcimento del danno sarà regolata dalle norme generali in tema di responsabilità contrattuale.

La Corte di Cassazione e la giurisprudenza oggi prevalenti ritengono che non sia possibile al contraente adempiente, dopo aver proposto domanda di risoluzione e risarcimento, prima del passaggio in giudicato della relativa sentenza, decidere di esercitare il diritto di recesso (Così Cassazione a Sezioni Unite del 14 gennaio 2009 numero 553).

Restituzione della caparra confirmatoria

Quanto trasferito per effetto della caparra confirmatoria, in caso di adempimento del contratto, può essere:

• imputato alla prestazione dovuta all’altro contraente e quindi da questo trattenuta come anticipo di adempimento. Si presume in tal caso che l’oggetto della caparra abbia la stessa natura della prestazione dovuta. La caparra in questo caso assolve la sua funziona di “acconto”;
• restituita al contraente adempiente.

Nel contratto preliminare di compravendita

L’istituto della caparra confirmatoria è di uso frequente nella stipula di un contratto preliminare di compravendita. Si inserisce infatti come garanzia dell’adempimento per entrambe le parti contrattuali. Qualora tuttavia dovesse risultare nullo il contratto preliminare il promissario acquirente che ha versato la caparra ha diritto all’integrale restituzione della stessa.

Così ha stabilito la Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 23409 del 19/09/2019 in cui si legge che:

“Qualora all’atto della stipula di un contratto preliminare di compravendita il promissario acquirente abbia versato al promittente venditore una somma a titolo di caparra confirmatoria ed il contratto preliminare sia stato successivamente dichiarato nullo con sentenza passata in giudicato, il promissario acquirente ha diritto – senza che possa configurarsi la preclusione del giudicato – alla restituzione della caparra stessa”.

La caparra penitenziale

Quella confirmatoria non va confusa con la caparra penitenziale, disciplinata all’articolo 1386 del codice civile. La caparra penitenziale ha una funzione differente rispetto alla caparra confirmatoria: costituisce infatti il corrispettivo per il diritto di recesso. Le parti contraenti possono infatti pattuire per una sola o per entrambe il diritto di recesso. Si legge infatti al primo comma dell’articolo 1386 che “Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso”.

La facoltà di esercitare il diritto di recesso viene legittimata pertanto dall’accordo. Se tale accordo prevede il diritto di recesso di una sola parte, quella a cui carico è stato stabilito il corrispettivo, tale parte potrà esercitare il suo diritto senza essere inadempiente perdendo la caparra data. Se il diritto di recesso è stato attribuito ad entrambe le parti anche la parte che ha ricevuto il corrispettivo per il recesso può recedere legittimamente ma dovrà corrispondere all’altra parte il doppio di quanto previsto come corrispettivo del recesso. Il secondo comma dell’articolo 1386 del codice civile infatti afferma che “In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta”. 

Non vi è dunque alcuna funzione di carattere risarcitorio né di conferma. La parte che non intenda adempiere avrà il diritto di recedere, senza per ciò essere inadempiente e senza che controparte abbia il diritto di chiedere giudizialmente l’adempimento.

Le differenze con l’acconto

La caparra confirmatoria, come visto, ha una funzione ulteriore rispetto al semplice acconto. Mentre l’acconto infatti è soltanto un anticipo sul prezzo o sul corrispettivo pattuito, la caparra confirmatoria ha funzione di garanzia. L’acconto infatti, è un versamento che trova la sua causa nel contratto stipulato, ma non ha lo scopo di determinare anticipatamente gli effetti dell’inadempimento. In caso di inadempimento e versamento dell’acconto, infatti, la parte contrattuale adempiente per ottenere il risarcimento del danno dovrà necessariamente adire il giudice. Non può invece trattenere l’acconto versato dalla controparte a titolo di “forfettizzazione del risarcimento”.

Caparra confirmatoria e clausola penale

Nelle righe precedenti si diceva che la caparra confirmatoria ha funzione di indennizzo e cioè di clausola penale. Tale funzione della caparra confirmatoria in realtà è solo accidentale. La clausola penale infatti è istituto diverso dalla caparra confirmatoria disciplinato da norme diverse.

La clausola penale è disciplinata agli articoli 1382, 1383 e 1384 del codice civile. Si tratta di un istituto con cui le parti del contratto stabiliscono che in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento la parte inadempiente esegua una determinata prestazione. Tale prestazione può consistere ad esempio nel pagamento di una somma di denaro che rappresenta la liquidazione preventiva del danno da inadempimento.

Anche la caparra confirmatoria svolge la funzione di liquidare preventivamente il danno da inadempimento ma lo fa solo accidentalmente. Quando cioè colui che ha ricevuto la caparra si accontenta di trattenerla e di recedere dal contratto. Nel caso in cui il contraente adempiente invece opti per la risoluzione o l’esecuzione del contratto valgono, come già sopra detto, le regole generali sulla responsabilità contrattuale.

Come affermato infatti dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 20532 del 29/09/2020: “La caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole “ex lege”, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l’esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'”an” e nel “quantum”.

La caparra confirmatoria inoltre differisce dalla clausola penale per la prestazione che ne costituisce oggetto. La prima infatti contiene una prestazione effettiva che costituisce una garanzia per la parte adempiente mentre la seconda contiene soltanto la promessa di una prestazione.

La tassazione della caparra confirmatoria

Il trattamento fiscale della caparra confirmatoria dev’essere analizzato avendo riguardo alle norme di legge che disciplinano le imposte dirette (irpef), indirette (IVA) e l’imposta di registro. Non essendoci tuttavia una disciplina chiara e lineare bisogna fare riferimento alla produzione giurisprudenziale e a quella operativa dell’amministrazione finanziaria.

Prima di esporre il trattamento fiscale della caparra confirmatoria bisogna rammentare quale sia la natura di tale somma somma di denaro sotto il profilo economico. Utile a tal fine è la Risoluzione dell’Agenzia delle entrate n. 197/2007.

Nello stesso atto amministrativo l’amministrazione tratta dell’applicazione dell’imposta di registro alle somme trattenute a titolo di caparra confirmatoria. Detto ciò verranno citate alcune recenti sentenze della Suprema Corte in materia di Iva e di Irpef.

La risoluzione dell’Agenzia delle entrate n. 197/2007

Dopo aver brevemente illustrato la disciplina del contratto preliminare l’Amministrazione finanziaria si sofferma sulla natura della caparra confirmatoria.

Si legge in particolare nella risoluzione che “A differenza dell’acconto, la caparra confirmatoria, definita sotto il profilo civilistico dall’art.1385 c.c., non rappresenta un anticipo del prezzo pattuito, rivestendo natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale. La stessa rappresenta, infatti, la liquidazione convenzionale anticipata del danno in caso di inadempimento di una delle parti”.

L’imposta di registro sulla caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è soggetta ad imposta di registro. Il riferimento è alla tariffa allegata al D.P.R. 131/1986.

“Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, sulla stessa l’imposta é dovuta ai sensi del combinato disposto degli articoli 6 e 10 della tariffa del T.U.R.”. Così si legge nella predetta risoluzione.

L’aliquota di calcolo dell’imposta è pertanto lo 0,50%.

Caparra confirmatoria e acconto nella tassazione

L’Agenzia delle entrate nell’illustrare la ratio sottesa al trattamento fiscale della caparra confirmatoria opera di frequente un parallelo con il diverso istituto dell’acconto del prezzo.

Si ha caparra confirmatoria e non acconto di prezzo, afferma l’amministrazione, quando “risulti espressamente che le parti abbiano inteso attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione, ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione contrattuale”. 

Nel caso in cui sia dubbia la natura delle somme di denaro corrisposte anticipatamente rispetto alla conclusione del contratto definitivo l’Agenzia delle entrate richiamando la giurisprudenza ritiene si debba intendere quale acconto sul prezzo. “Secondo l’orientamento della Suprema Corte, ove sia dubbia l’effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive (ed in particolare di un contratto di compravendita) devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo (o di acconto) sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una “pena civile”, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria”. 

La stipula del contratto definitivo

A parere dell’amministrazione finanziaria la natura della caparra confirmatoria muta alla stipula del contratto definitivo divenendo acconto sul prezzo.

“In ogni caso, al momento del perfezionamento del contratto definitivo, la caparra e l’acconto potranno essere imputati alla prestazione dovuta e, divenendo parte del corrispettivo pattuito, concorreranno a formare la base imponibile. In pratica, con la stipula del contratto definitivo, la caparra muta la propria natura giuridica, assumendosi quale acconto del prezzo di vendita del bene o del servizio, anche in considerazione del fatto che la dazione di una caparra confirmatoria presuppone la non contemporaneità tra conclusione del contratto e completa esecuzione del medesimo”. 

Trattamento fiscale ai fini dell’Imposta sul valore aggiunto

Quando l’operazione di trasferimento immobiliare è soggetto ad iva ci si è chiesto se lo fosse anche l’eventuale somma data a titolo di caparra confirmatoria. Dipende se alla caparra viene attribuita natura di acconto sul corrispettivo del prezzo.

Quando la caparra non è soggetta ad Iva

Secondo l’amministrazione finanziaria la caparra confirmatoria non è assoggettabile all’imposta sul valore aggiunto per un duplice ordine di motivi. La natura risarcitoria e il fatto che non costituisce una cessione di beni o una prestazione di servizi. Nel caso in cui l’operazione di trasferimento immobiliare sia soggetta ad IVA tuttavia il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.

Quanto appena detto è spiegato nelle seguenti parole: “La caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non costituisce, invece, il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni, in quanto assolve – come precisato in precedenza – una funzione risarcitoria. La stessa non é, quindi, soggetta a IVA per mancanza del presupposto oggettivo di cui agli articoli 2 e 3 del DPR 633/1972. Conforme a tale interpretazione é la prassi amministrativa: le somme versate a titolo di caparra confirmatoria, non costituendo un parziale pagamento anticipato del prezzo, non rientrano nell’ambito applicativo dell’IVA”. 

Conferma tale principio l’ordinanza n. 10306 del 20/05/2015 della Corte di Cassazione in cui si afferma che: “In tema d’IVA, il versamento di una caparra confirmatoria a corredo di un preliminare di vendita, rimasto inadempiuto, non determina l’insorgenza del presupposto impositivo, in quanto assolve una funzione di risarcimento forfettario del danno e non di anticipazione del corrispettivo”.

Quando è soggetta ad Iva

Solo quando le parti attribuiscono espressamente alla dazione anticipata di denaro natura di anticipazione sul corrispettivo pattuito la caparra confirmatoria è soggetta ad Iva.

“Affinché la somma versata a titolo di caparra confirmatoria rilevi anche come anticipazione del corrispettivo pattuito, soggetta a IVA al momento del pagamento alla controparte, é necessario che le parti attribuiscano espressamente alla predetta somma, in aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata del danno da inadempimento, anche quella, rilevante a seguito dell’esecuzione, di anticipazione del corrispettivo. La previsione nel preliminare del versamento di una somma di denaro “mediante imputazione al prezzo a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo” (come si evince dal dato testuale del modello di preliminare allegato e registrato in data…) attribuisce alla caparra questa ulteriore funzione”.

Conferma tale principio l’ordinanza n. 22825 del 20/10/2020 in cui la Cassazione ha affermato che: “In tema d’IVA, il pagamento di somme di denaro effettuato a titolo di caparra confirmatoria di un contratto di compravendita di immobile è soggetto all’imposta e all’obbligo di fatturazione solo nella misura in cui tali somme siano destinate, per volontà delle parti, accertabile dal giudice di merito in base ad elementi intrinseci ed estrinseci del contratto, ad anticipazione del prezzo per l’acquisto del bene”.

Irpef e caparra confirmatoria

L’imponibilità ai fini Irpef delle somme trattenute a titolo di caparra confirmatoria è dubbia. Fa luce sulla questione la sentenza della Cassazione n. 11307/2016 che tuttavia fa riferimento alle somme incassate a titolo di penale.

Il Collegio rigetta il motivo di ricorso prospettato da un contribuente contro la pronuncia del giudice di merito che riteneva base imponibile ai fini delle imposte dirette le somme incassate a titolo di penale. In tale occasione si era sostenuto che tali somme, ai fini tributai, sono scomponibili in due parti: una parte avente natura risarcitoria per la perdita subita e una parte avente natura risarcitoria per il mancato guadagno.

Ai sensi del secondo comma dell’articolo 6 del Tuir sono redditi assoggettabili a imposizione diretta i proventi conseguiti in luogo di altri redditi e costituiscono ai fini della normativa redditi della stessa natura di quelli persi.

La parte della penale avente natura risarcitoria per il mancato guadagno, afferma la corte, sostituisce il reddito perso per l’inadempimento dell’altro contraente. Il reddito conseguito dal contraente non inadempiente se l’altro non fosse stato inadempiente avrebbe costituito reddito ai sensi dell’articolo 67, comma 1 del Tuir.

“Il Collegio condivide quindi le asserzioni dell’Ufficio circa la caparra incamerata costituendo la stessa il risarcimento della perdita di proventi che, per loro natura e in base a quanto sopra considerato avrebbero generato redditi tassabili per un soggetto privato, con il conseguimento di una plusvalenza ai sensi dell’art. 67 del tuir”.

Un esempio – fac simile di caparra confirmatoria

Ecco un esempio sulle modalità di redazione di una clausola avente ad oggetto la caparra confirmatoria:

“A titolo di caparra confirmatoria, il Sig. … consegna al Sig. …, che riceve rilasciandone quietanza, la somma di euro …, anche quale acconto su quanto dovuto in relazione al contratto di … .”

Avv. Bellato – diritto civile e contrattuale