Il condominio precostituito e il suo regolamento – guida rapida

Il condominio precostituito e il suo regolamento – guida rapida

• Cos’è il condominio
• La natura giuridica del condominio
• L’utilizzo delle parti comuni
• Innovazioni sulle parti comuni
• L’obbligo di contribuire alle spese condominiali
• Il regolamento di condominio
• Il condominio precostituito

Il condominio precostituito è un negozio con cui i proprietari di un terreno edificabile convengono di costruire su di esso un edificio in condominio, stabilendo immediatamente le singole porzioni immobiliari che – terminati i lavori – saranno attribuite in proprietà esclusiva a ciascuno di essi.

In questa guida, cerchiamo di comprendere quali siano le sue caratteristiche e quali i rapporti con lo strumento del regolamento di condominio.

Cos’è il condominio

Per comprendere in modo più completo che cosa sia il condominio precostituito può essere utile fare subito un passo indietro e introdurre la nozione e la natura giuridica di condominio.

Con esso, alla luce di quanto indicato nell’ art. 2 lett. F del decreto legislativo n. 104 del 2014, si intende una comunione di edifici composti da uno o più unità abitative, in proprietà esclusiva, e da parti comuni strutturalmente e funzionalmente connesse alle unità abitative stesse.

Salvo previsione contraria, i beni comuni sono quelli che vengono invece indicati dall’art. 1117 c.c., ovvero:

1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

La natura giuridica del condominio

Chiarito che cos’è il condominio, ci si può occupare della sua natura giuridica. Il condominio è parte del più ampio genere della comunione, regolato sia da specifiche norme del codice civile e, per quanto non di specifico previsto, dalle norme generali in materia di comunione di cui all’art. 1139 c.c.

È in tale ambito discusso se al condominio possa essere attribuita una soggettività giuridica.

Parte della dottrina ritiene che al condominio possa essere attribuita soggettività giuridica. Pertanto, il condominio può essere ad esempio convenuto in giudizio per le controversie con i condomini, può essere intestatario delle trascrizioni, può essere titolare di un conto corrente.

Per parte della dottrina, invece, al condominio non può essere attribuita una soggettività giuridica. Pertanto, si richiama la normativa in tema di rappresentanza, secondo cui il condominio è solidalmente responsabile con beneficio di escussione per le obbligazioni del condomino moroso.

L’utilizzo delle parti comuni nel condominio precostituito

Introdotto quanto sopra, considerato che ne abbiamo fatto diverse volte cenno, ricordiamo che l’art. 1117 c.c. elenca le parti comuni dell’edificio, distinguendole in tre categorie, che abbiamo richiamato sopra:

• elementi essenziali dell’edificio
• locali destinati a servizi comuni
• pertinenze che servono all’uso comune.

Si consideri che le parti comuni sono tali solamente se dal titolo non risulta diversamente. Se invece le parti sono utilizzate esclusivamente da alcuni condomini, allora l’art 1117 c.c. trova applicazione solamente in relazione a questi ultimi, divenendo in tal modo costituito un condominio parziale.

Rileviamo inoltre come l’elenco di cui all’art. 1117 c.c. non sia esaustivo. Ai condomini è dunque lasciata la facoltà di rendere comuni anche le parti che non rientrano in tale norma.

Per quanto concerne la libertà di utilizzo dei singoli condomini delle parti comuni, tale è consentito solo se non ne altera la destinazione e non ne impedisce agli altri condomini di farne parimenti uso promiscuo. In nessun caso il condomino può disporre della propria quota sulle parti comuni se non unitamente all’unità immobiliare in proprietà esclusiva.

Tra le altre limitazioni più importanti, evidenziamo come le opere effettuate sulle parti di proprietà di uso individuale siano vietate nel caso in cui rechino danno alle parti comuni, determinando un pregiudizio significativo ai termini di stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio.

Infine, richiamiamo gli artt. 1120 e 1121 c.c. circa la possibilità di apportare innovazioni dirette al miglioramento e all’uso delle parti comuni.

Innovazioni sulle parti comuni nel condominio precostituito

L’art. 1120 c.c. disciplina le innovazioni sulle parti comuni sancendo che “i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni”.

Nell’affermare ciò, la norma chiarisce come i condomini possono dunque in tal modo disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

• le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
• le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
• l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Se invece, ai sensi dell’art. 1121 c.c., l’innovazione importa una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

L’obbligo di contribuire alle spese condominiali del condominio precostituito

Il codice civile stabilisce che ogni condomino debba contribuire alle spese condominiali in misura proporzionale ai rispettivi millesimi, anche se – qualora si tratti di spese destinate a servire i condomini in misura diversa – le spese devono essere ripartite secondo l’uso che se ne fa.

Nel caso di condominio parziale, le spese gravano invece soltanto su alcuni condomini.

Stando al quadro normativo in vigore, il condomino non può infine liberarsi dalle spese rinunciando al proprio diritto sulle parti comuni.

Nell’ipotesi di trasferimento dell’unità condominiale, sia il venditore che l’acquirente sono obbligati in solido per le spese ordinarie relative all’anno in corso e a quello precedente.

Non vi è invece opinione concorde indottrina sul destino delle spese condominiali. C’è infatti chi sostiene che le spese gravino su colui che è condomino al moment in cui la spesa si rende necessaria, e chi invece sostiene che le spese gravano su colui che è condomino nel momento in cui la spesa viene concretamente attuata.

Il regolamento di condominio

Chiarite quanto sopra, entriamo nel vivo nella nostra guida ricordando come ogni condominio debba essere dotato di un proprio regolamento.

Il regolamento di condominio è un documento che include le norme relative all’utilizzo e alla destinazione d’uso delle cose comuni, nonché la ripartizione delle spese tra i condomini, che vengono stabilite attraverso delle apposite tabelle millesimali per le varie tipologie di costo.

All’interno di questo documento trovano inoltre spazio altri aspetti che disciplinano la vita in condominio. Si pensi, ad esempio, alle regole di decoro e a quelle che concernono l’amministrazione dell’edificio.

Esistono due principali tipologie di regolamento condominiale.

Il regolamento condominiale contrattuale

La prima tipologia di regolamento condominiale è quella di tipo contrattuale (o convenzionale), approvato all’unanimità dei condomini.

Il regolamento di condominio contrattuale è dunque quello che viene originariamente redatto da chi ha costruito l’edificio e lo ha fatto direttamente approvare agli acquirenti al momento del rogito.

Si tratta pertanto del regolamento che non viene approvato in sede di assemblea condominiale, e che è approvata all’unanimità degli acquirenti delle unità immobiliari in momenti differenti.

Proprio per questo motivo all’interno del documento è possibile che trovino spazio dei vincoli più forti a carico dei singoli condomini rispetto a quelli che invece sono inclusi all’interno della seconda tipologia di regolamento, di cui parleremo nelle prossime righe.

Il regolamento condominiale assembleare

La seconda tipologia di regolamento è quella assembleare (o maggioritaria), che contrariamente al primo è autorizzato dalla maggioranza dei condomini.

Peraltro, come suggerisce il termine stesso, il regolamento assembleare è un documento che viene deliberato dall’assemblea condominiale non all’unanimità e in momenti diversi – come avviene per quello contrattuale – bensì con il sufficiente voto della maggioranza, a condizione che gli intervenuti abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Una volta che il regolamento condominiale è stato approvato, deve essere osservato dai condomini e deve essere allegato al registro dei verbali.

Il regolamento condominiale proprio

Sebbene le tipologie di regolamento condominiale siano quelle sopra citate, si possono distinguere anche alcune ulteriori categorie di regolamento a seconda dei suoi contenuti.

Uno di questi è il regolamento proprio, un documento che non contiene alcuna clausola limitativa dei diritti dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Di solito questo tipo di regolamento è di natura assembleare. L’assenza di clausole limitative rende infatti possibile la sua approvazione con voto di maggioranza dei condomini.

Il regolamento condominiale improprio

Opposto al regolamento proprio troviamo invece il regolamento condominiale improprio, che può contenere delle clausole limitative e delle disposizioni che a vario titolo finiscono con l’incidere sulla sfera dei diritti soggettivi di ogni condomino. Possono per esempio porre dei limiti di godimento delle singole unità di proprietà esclusiva o sulle parti comuni.

Il regolamento condominiale improprio ha di solito una natura contrattuale. Tuttavia, niente vieta che possa essere pattuito anche all’interno di una sede assembleare, a patto che – considerata la portata delle limitazioni – sia approvato all’unanimità.

Il regolamento contrattuale precostituito

Arriviamo così al vero fulcro del nostro approfondimento, relativo al regolamento contrattuale precostituito, o regolamento condominiale precostituito.

Come suggerisce il suo stesso nome, con questa denominazione ci riferiamo al regolamento che viene predisposto direttamente dall’originario proprietario dell’edificio, ancora prima che proceda alla vendita dei singoli appartamenti.

Come tale, il regolamento condominiale precostituito diviene vincolante per la parte acquirente solamente nel momento in cui – contestualmente all’atto d’acquisto della singola unità immobiliare – sia espressamente approvato e accettato dalla stessa.

Il condominio precostituito

Dal concetto di regolamento condominiale precostituito possiamo giungere a quello di condominio precostituito, che è il negozio con cui i proprietari di un terrendo edificabile convengono di costruirvi un edificio di condominio.

Con l’occasione, i proprietari stabiliscono fin da subito le singole porzioni immobiliari che, una volta terminati i lavori, saranno attribuite in proprietà esclusiva a ciascuno.

Pertanto, con questo accordo i proprietari del terreno edificabile decidono fin dall’origine di disciplinare in via preventivo il fenomeno dell’accessione.

La trascrizione del regolamento di condominio

Il regolamento di condominio deve essere trascritto al fine di permettere ai terzi di conoscere quali sono le norme che limitano il diritto di disposizione e di godimento del diritto di proprietà.

Ricordiamo che, per la sua stessa natura, il regolamento condominiale non è opponibile verso i terzi: si tratta infatti di un regolamento che nasce in forma contrattuale e, essendo tale, vincola solamente le parti stipulanti. Per rendere opponibile il regolamento ai terzi è dunque necessaria la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

Peraltro, si consideri che la trascrizione non può essere generica. In altre parole, non è sufficiente indicare genericamente nella nota il regolamento contenente le limitazioni. Occorre invece indicare le clausole di esso che incidono in senso limitativo sui diritti dei condomini di loro esclusiva proprietà, indicando il contenuto essenziale di tali clausole.

La nota di trascrizione deve pertanto consentire di accertare con sicurezza a favore e a carico di chi la trascrizione debba conseguire i suoi effetti. Deve inoltre indicare quale sia il mutamento giuridico che l’atto trascritto produce in relazione ai beni ai quali si riferisce.

Condividiamo come l’art. 2665 c.c. disponga che

L’omissione o l’inesattezza di alcuna delle indicazioni richieste nelle note menzionate negli articoli 2659 e 2660 non nuoce alla validità della trascrizione, eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto o, rispettivamente, la sentenza o la domanda.