Il contratto di leasing – indice:
- Cos’è
- Come funziona
- Operativo
- Finanziario
- Società di leasing
- Sale and lease back
- Leasing immobiliare
- La trascrizione
Il leasing, o locazione finanziaria, è un contratto atipico disciplinato in varie e frammentarie fonti normative sia di tipo ordinario sia di natura regionale e secondaria. La sua definizione più recente risale alla legge 124 del 2017. L’articolato panorama normativo riflette la complessità della disciplina che può essere applicata in diversi settori, determinando un intreccio di norme regolatrici. In questa sede ci limitiamo ad analizzare i profili soggettivi e oggettivi della locazione finanziaria e a spiegare come funzionano le più comuni forme di leasing.
Cos’è il contratto di leasing
Il contratto di leasing, in tutti i settori in cui viene applicato, segue uno schema di operazioni che ora andiamo a discorrere.
In primo luogo ci sono, di norma, due parti del contratto: un soggetto chiamato “utilizzatore” e un soggetto chiamato “concedente”. Il secondo, nello specifico, si individua nell’impresa di leasing. Si tratta dunque dal punto di vista giuridico di un contratto bilaterale, nonostante, si vedrà in seguito, possano esserci anche tre parti del contratto. In tale ultima ipotesi tuttavia non c’è uno scopo comune fra le tre parti che consente di applicare al contratto la disciplina dei contratti plurilaterali.
Il rapporto fra i due soggetti ha origine con la richiesta da parte del primo al secondo di una prestazione di godimento di un bene immobile, mobile o mobile registrato. Con l’accettazione della richiesta da parte dell’impresa di leasing si genera il consenso necessario alla costituzione del contratto.
È già emerso quale sia l’oggetto del contratto, ovvero la prestazione di temporaneo godimento di un bene. Le sue caratteristiche sono determinate dall’utilizzatore e indicate al concedente che deve provvedere all’acquisto o alla realizzazione del bene rispettando i criteri indicatigli.
L’elemento corrispettivo della prestazione è il pagamento di un canone periodico stabilito dal concedente da parte dell’utilizzatore.
Quando si giunge al termine di scadenza previsto nel contratto si aprono tre possibilità per l’utilizzatore:
- far scadere il contratto e restituire il bene che gli è stato dato in locazione;
- prorogare il contratto chiedendone il rinnovo al pagamento di un canone inferiore;
- acquistare il bene, pagandone il relativo prezzo.
Questi sono gli elementi essenziali del leasing che in quanto tali operano a prescindere da accordi contrattuali e dei quali le parti non possono effettuare pattuizioni contrarie.
Come funziona il contratto di leasing
Quando viene stipulato il contratto, l’impresa di leasing consegna direttamente all’utilizzatore l’oggetto della locazione che può essere un bene materiale o denaro per l’acquisto dello stesso. Dal momento della consegna l’utilizzatore deve provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’oggetto.
Il rischio che un bene non venga consegnato o venga consegnato tardivamente, nonché presenti vizi o danni derivanti dal trasporto oppure venga perso o distrutto sono assunti dalla parte utilizzatrice. Le azioni esperibili nei confronti del produttore o costruttore a rimedio di tali vizi sono sempre a suo carico.
L’utilizzatore deve inoltre farsi parte attiva nella tutela dei diritti che il concedente vanta sul bene mediante azioni anche giudiziarie se necessario. L’opzione di acquisto del bene alla scadenza del contratto è esercitabile in una pattuizione ad esso separata.
Tali oneri a carico dell’utilizzatore devono trovare diretta espressione nel contratto di leasing.
I giudici della Corte di Cassazioni distinguono tra leasing di godimento, chiamato anche operativo, e leasing traslativo, detto anche finanziario, di cui tratteremo nei successivi paragrafi.
Leasing operativo o di godimento
Il leasing operativo o di godimento si ha quando la durata del contratto corrisponde a quella tecnico-economica del bene e il canone al corrispettivo del godimento. Il bene oggetto di godimento è di proprietà del concedente o è lo stesso a produrlo. Tale impostazione determina che usualmente l’oggetto del contratto è un bene che diventa obsoleto in breve tempo. È sempre un contratto di tipo bilaterale.
Nel caso di risoluzione anteriore alla scadenza l’impresa di leasing può non restituire i canoni periodici già pagati. Si applica infatti il primo comma dell’articolo 1458 del codice civile sugli effetti della risoluzione dei contratti, il quale afferma che “La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l’effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite”.
Leasing finanziario o traslativo
Nel leasing traslativo l’oggetto del contratto sarà un bene che alla sua scadenza avrà un valore superiore al prezzo stabilito per l’opzione di acquisto. Le parti contrattuali in questo caso sono tre, ovvero, il produttore del bene, il concedente finanziatore e l’utilizzatore finanziario. L’utilizzatore, seguendo lo schema generale del contratto di leasing, corrisponde al concedente un canone fino alla scadenza del contratto, momento in cui deciderà se acquistare il bene, rinnovare il contratto o restituire il bene.
La funzione prevalente di questa tipologia di leasing è quella di finanziare un soggetto, futuro utilizzatore, che necessiti di acquistare beni strumentali alla sua attività economica. Nell’ipotesi in cui nel contratto di leasing traslativo venga pattuito che la proprietà del bene si trasferisce all’utilizzatore alla scadenza del termine come conseguenza dei canoni pattuiti ai sensi dell’articolo 1526 del codice civile, la risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore comporta la restituzione delle rate di prezzo già riscosse dall’impresa di leasing. La disciplina in questo caso applicabile è quella della vendita a rate con riserva di proprietà.
Le differenze tra leasing di godimento e leasing traslativo
Le differenze sostanziali tra le due tipologie di leasing, in breve, sono:
- il prezzo di riscatto del bene e la composizione dei canoni pattuiti. Un prezzo di riscatto elevato è indice di un leasing di godimento, mentre un prezzo basso denota la presenza di un leasing traslativo, finalizzato al trasferimento del bene con pagamento rateale;
- la figura del fornitore, che nel leasing traslativo non corrisponde a quella del concedente;
- la funzione svolta dai due diversi istituti, ovvero di godimento immediato di un bene nel leasing operativo e di finanziamento dell’utilizzatore nel leasing finanziario.
La società di leasing
Le società di leasing possiamo definirle come soggetti intermediari nella circolazione dei beni che devono essere espressamente autorizzati dalla legge all’esercizio di tale attività. Questa infatti è riservata solo a determinate categorie di soggetti elencati nel testo unico bancario: si tratta delle banche e degli intermediari finanziari. Il testo unico bancario disciplina inoltre gli obblighi facenti capo a tali soggetti nonché i loro principi di comportamento nello svolgimento delle operazioni finanziarie e bancarie. Per un ulteriore approfondimento in materia si segnala come normativa di riferimento gli articoli 1 e 115 e seguenti del testo unico del testo unico bancario. Quest’ultimo infatti prevede l’iscrizione degli istituti bancari esercenti l’attività di locazione finanziari presso appositi albi sui quali viene esercitata un’attività di vigilanza e controllo.
Sale and lease-back
Il Sale and lease-back è un contratto con cui l’utilizzatore, impresa o lavoratore autonomo, vende un bene di sua proprietà al concedente, società di leasing, allo scopo di ottenere da questa il godimento del bene dietro corrispettivo di un canone periodico. In sostanza, si applica a tale rapporto lo stesso schema del leasing con l’aggiunta del pagamento del prezzo del bene da parte della società di leasing che ha acquistato il bene. È un contratto bilaterale, a differenza del leasing finanziario, in quanto il rapporto si instaura tra il proprietario del bene che diventa l’utilizzatore dello stesso bene che ha venduto e la società di leasing che acquista il bene per poi concederlo in godimento all’originario proprietario.
La Corte di Cassazione con la sentenza numero 1273 del 2005 ha delineato ciò che accomuna e differenzia il sale and lease back e il leasing. Questa ha definito che:
- la fattispecie del sales and lease back rientra nella più vasta categoria del leasing per l’aspetto strutturale che la prima condivide con la seconda;
- nel sale and lease back manca la trilateralità del rapporto che c’è invece nel contratto di leasing finanziario, in quanto il proprietario del bene funge sia da venditore-fornitore che da utilizzatore del bene.
Il nostro ordinamento non ha elaborato una disciplina ad hoc per tale tipologia contrattuale e perciò la dottrina e la giurisprudenza si sono chieste se tale istituto sia meritevole di tutela. La Cassazione sembra aver dato soluzione positiva al quesito affermando che: “il contratto di sale and lease back…configura un contratto d’impresa socialmente tipico che, come tale, è, in linea di massima, astrattamente valido.”
Leasing immobiliare: come funziona
Possiamo ricondurre il leasing immobiliare alla tipologia del leasing finanziario o traslativo. La camera di commercio di Milano nella “Raccolta degli usi e costumi della provincia di Milano” ha dato una definizione di leasing immobiliare dalla quale possiamo delineare alcune caratteristiche:
- le parti dell’operazione sono il locatore (concedente), il venditore e l’utilizzatore;
- il contratto è di durata in quanto la concessione dell’immobile avviene per “un dato tempo”;
- la concessione dell’immobile è onerosa e può essere pagata anche “a scadenze periodiche”. I canoni vengono determinati in base al “valore dell’immobile, alla durata del contratto ed altri elementi”;
- gli immobili oggetto del contratto sono acquistati dal locatore o da esso fatti acquistare, secondo la volontà del futuro utilizzatore;
- il futuro utilizzatore ha la facoltà di scegliere di acquistare l’immobile alla scadenza del contratto mediante pattuizione di un prezzo.
Come deve comportarsi chi ha intenzione di acquistare un immobile in leasing? In primo luogo, deve rivolgersi all’impresa proprietaria del bene e pattuire con la stessa nel contratto un prezzo, dei tempi di consegna, e tutto quanto necessario ad ottenere le autorizzazioni edilizie. In un secondo momento bisogna rivolgersi alla società di leasing per ottenere il finanziamento necessario all’acquisto dell’immobile. Raggiunto un accordo, la società di leasing acquisterà l’immobile costruito o la porzione di terreno su cui l’immobile verrà edificato al prezzo pattuito tra l’utilizzatore e il venditore.
Anche in questo caso si applica lo schema generale del contratto di leasing. La parte utilizzatrice, una volta concluso il contratto, si assume tutti i rischi connessi alla realizzazione dell’immobile e alla sua futura amministrazione. La parte locatrice si impegnerà a pagare regolarmente il costruttore-fornitore e assicurerà all’utilizzatore il godimento dell’immobile per la durata dedotta nel contratto.
La trascrizione del leasing immobiliare
Ricordiamo che in tema di trascrizione le norme di riferimento sono gli articoli 2643 e 2644 del codice civile.
La prima individua gli atti soggetti a trascrizione, fra i quali nomina “i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni”. Ricomprende dunque un ipotesi di contratto che ha ad oggetto un diritto di godimento, proprio come avviene nella locazione finanziaria.
La seconda norma detta invece gli effetti della trascrizione. A seguito di questa infatti, quando ci sono più aventi un diritto di godimento sull’oggetto di una locazione, prevale il diritto di colui che ha trascritto per primo l’atto.
Con riferimento alla locazione finanziaria di beni immobili, se questa viene ricondotta nella più ampia categoria dei contratti di locazione, la trascrizione andrebbe effettuata ai sensi del comma 8 dell’articolo 2643 codice civile. L’associazione italiana leasing (Assilea) tuttavia si sarebbe espressa in senso contrario, in quanto non sembra applicabile per analogia al leasing immobiliare il comma 8 del suddetto articolo, il cui elenco di atti appare particolarmente tassativo, né sembrano prodursi in seguito a trascrizione gli effetti di cui all’articolo 2644 codice civile.