L’acquisto della servitù prediale – indice:
Come abbiamo recentemente intravisto occupandoci della servitù, il momento acquisitivo della stessa può dipendere da diverse modalità, a titolo originario e a titolo derivativo, con particolare attenzione alla primaria distinzione tra servitù coattive e servitù volontarie, a loro volta contraddistinte da diverse forme giuridiche e tecniche.
Cerchiamo allora di comprendere in un livello di maggiore dettaglio quali siano le modalità di costituzione della servitù, e quali sono le conseguenze che scaturiscono dalle diverse forme di acquisizione del diritto.
Servitù volontarie costituite per contratto o testamento
Come stabilito dall’art. 1058 c.c., le servitù volontarie possono essere costituite per contratto o per testamento, con forma scritta a pena di nullità, e trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
In particolare, per atto fra vivi l’unico fatto negoziale che può costituire la servitù è il contratto, a titolo oneroso o gratuito. Va precisato che la semplice promessa unilaterale di costituire non può valere come titolo costitutivo. Tale promessa può solo essere fonte dell’obbligazione di costituire, nei limiti in cui può esserlo una promessa.
Di contro, in via negoziale la servitù può essere costituita anche per atto mortis causa, e cioè per testamento. Con il testamento può essere disposto sia il semplice obbligo a carico dell’erede o di un legatario di costituzione reale. Dunque, una servitù può essere oggetto diretto e reale di un legato, e in tale ipotesi il legatario acquista il proprio diritto per successione costitutiva dal de cuius al momento dell’apertura della successione, senza bisogno di accettazione, salvo la facoltà di rinuncia.
Se invece della servitù in sé, nel testamento fosse disposto il semplice obbligo della sua costituzione, la servitù non potrà tuttavia considerarsi realmente costituita, esistente come diritto reale, che in seguito ad una convenzione fra onerato e legatario del credito di costituzione.
Titolo costitutivo della servitù
Il successivo art. 1063 c.c., impone che l’estensione e l’esercizio delle servitù siano regolate dal titolo e, in mancanza, dalle disposizioni che seguono.
La ratio dell’articolo è che l’ambito di applicazione e i limiti all’esercizio del diritto di servitù siano stabiliti dal titolo costitutivo della stessa. Nell’ipotesi di acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, saranno disciplinati in modo analogo al possesso prolungato nel tempo allo scopo di usucapire il fondo (nel primo caso) o alla situazione dei fondi conseguenza della destinazione del padre di famiglia (nel secondo caso).
Nell’ipotesi in cui non vi sia indicazione del titolo, o che i parametri di cui sopra non siano esaurientemente individuati, si applicano le disposizioni che seguono in Capo.
In merito, la validità del titolo è l’unica condizione che deve essere rispettata per la regolare costituzione del diritto, valutato che la trascrizione dell’atto costitutivo viene richiesta come forma di pubblicità non tanto per il perfezionamento della servitù stessa, quanto per la sua opponibilità ai terzi.
Sempre in tale ambito, opinione giurisprudenziale prevalente è che il titolo debba necessariamente contenere ogni elemento utile per poter individuare il contenuto del peso imposto su un fondo per l’utilità del fondo dominante (come abbiamo visto in precedente approfondimento, necessariamente appartenente a terzo proprietario), con specificazione di estensione e modalità di esercizio del diritto.
Usucapione del diritto di servitù
L’art. 1031 c.c. prevede che le servitù possano essere costituite anche per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Si tratta, a ben vedere, di altre due forme di costituzione volontaria della servitù (e non coattiva), sebbene anche queste ultime siano in grado di costituirsi mediante alcune ipotesi di atto negoziale.
Per quanto concerne i requisiti utili affinché possa validamente acquistarsi la servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, risulta essere necessario il requisito dell’apparenza, di cui all’art. 1061 c.c., che al secondo comma rammenta come siano “non apparenti” le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.
Precisiamo in questo contesto come il termine “opere” debba essere riferito a ogni ipotesi, sia che la situazione di fatto sia naturale, sia che derivi dall’attività dell’uomo, e che il requisito della visibilità è da intendersi in modo oggettivo: le opere dovranno dunque essere visibili non necessariamente dalla prospettiva del fondo servente, essendo priva di rilievo la circostanza soggettiva della mera conoscenza delle opere.
In altre parole, il requisito dell’apparenza di cui si è detto può configurarsi come la presenza di segni visibili di opere permanenti che siano destinate al servizio del fondo, e che possano rilevare in maniera non equivoca l’esistenza di un peso che grava sul fondo servente, a beneficio del fondo dominante, manifestando in tal modo come non si tratti di attività compiuta in modo precario, bensì stabile.
Quanto sopra dovrebbe pertanto permettere al proprietario del fondo che potrebbe divenire servente, di poter valutare la reazione all’eventuale usucapione del diritto, facendo così presumere il requisito dell’apparenza che il proprietario del fondo servente abbia contezza dell’asservimento obiettivo della proprietà a vantaggio del fondo dominante.
Destinazione del padre di famiglia
Occupiamoci infine della modalità di acquisto per destinazione del padre di famiglia, di cui all’art. 1062, che stabilisce come tale modalità abbia luogo “quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù”.
Affinché si abbia una servitù per destinazione del padre di famiglia è necessario che i fondi siano oggettivamente subordinati o al servizio l’uno dell’altro, e che tale circostanza permanga se viene meno la titolarità di essi, facente capo allo stesso proprietario. È inoltre necessario anche in questo caso il requisito dell’apparenza di cui si è già detto, ovvero che vi siano opere visibili e permanenti che palesino il rapporto di asservimento del fondo, e che non vi siano disposizioni sulla servitù.