Le delibere condominiali nulle – indice:
La nullità delle delibere condominiali è certamente l’ipotesi più grave di invalidità delle decisioni formalizzate in seno all’assemblea condominiale, la cui impugnazione è disciplinata dall’art. 1137 c.c., ma la cui natura è stata più volte affrontata in sede di giudizio.
Cerchiamo di dunque di comprendere che cosa si intende per delibere condominiali nulle, partendo tuttavia da un breve accenno al ruolo dell’assemblea del condominio e al significato delle delibere assembleari.
Assemblea di condominio
L’assemblea di condominio costituisce l’organo deliberante del condominio. Al suo interno vengono dunque adottate le decisioni necessarie per la gestione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dello stabile. Ed è sempre al suo interno che viene – ad esempio – nominato l’amministratore, deciso quali lavori effettuare, approvato il conto di gestione, e così via.
Ogni decisione richiede tuttavia una maggioranza diversa. Nel caso delle innovazioni, per esempio, la delibera assembleare sarà valida se assunta con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dello stesso.
E se le maggioranze non sono rispettate? In tale ipotesi, così come nel caso in cui siano violati altri requisiti di natura procedimentale, la delibera potrebbe essere annullabile.
In altri casi, invece, la delibera assembleare è da intendersi nulla. Ma quando?
Delibera condominiale nulla
La delibera condominiale è nulla nei casi evidentemente ritenuti più gravi dal legislatore. Fanno parte di tale ambito le ipotesi in cui, ad esempio:
- l’assemblea decide su materie che non rientrano nella sua competenza;
- l’organo assembleare delibera azioni illecite;
- la delibera incida su diritti individuali.
In tutte queste ipotesi, la delibera condominiale è da intendersi nulla. Riprendendo tale spunto, nulla è dunque, ad esempio, la delibera condominiale che statuisce che il condominio paghi in nero per delle prestazioni ricevute da un fornitore di servizi. O ancora la delibera che vieti la detenzione di animali domestici negli appartamenti, poiché tale sarebbe una lesione di un proprio diritto individuale.
Impugnazione delibere assembleari nulle
Ma quali sono le conseguenze delle delibere assembleari nulle?
Considerato che il legislatore ritiene tale invalidità come particolarmente grave, una delle principali conseguenze della nullità delle deliberazioni assembleari è il fatto che i condomini possono impugnarle senza limiti di tempo, ovvero anche a distanza di molti anni dopo la loro adozione. Costituiscono uniche preclusioni a tale principio la prescrizione per la ripetizione dell’indebito, o l’eventuale usucapione.
È legittimato a impugnare la delibera nulla qualunque condomino che abbia interesse a farne accertare la nullità, compresi anche coloro che votarono favorevolmente. L’interesse succitato risiede, in particolar modo, nel pregiudizio che tale decisione può arrecare al condomino.
Da tale visione, peraltro maturata con costante orientamento giurisprudenziale, deriva che il secondo comma dell’art. 1137 c.c. non sarebbe applicabile per le delibere nulle. In altre parole, in caso di delibera assembleare nulla non è vero che ad essere legittimato a impugnare la deliberazione sia solo il condomino assente, dissenziente o astenuto, e non è necessario che l’impugnazione debba essere richiesta entro 30 giorni dalla data di deliberazione per i dissenzienti o astenuti, o della comunicazione della deliberazione in caso di assenti. Saranno dunque legittimati ad impugnare finanche i condomini che abbiano votato a favore della delibera nulla.
Sentenze di delibere di condominio nulle
Da quanto sopra appare altresì chiaro come la dottrina e la giurisprudenza abbiano arricchito il tema con approcci non sempre omogenei (anzi).
Per esempio, con Cass. sent. n. 6714/2010 i giudici della Suprema Corte ebbero modo di affermare che la nullità delle deliberazioni assembleari può essere fatta valere da qualunque interessato e, dunque, anche dal condomino che avesse espresso voto favorevole, ex art. 1421 c.c.
Nella nota sentenza n. 6714/2010 della Corte di Cassazione, fu ad esempio adottata una decisione a maggioranza, con la quale i condomini hanno deciso di variare un criterio di ripartizione delle spese, stabilito per legge. In tali circostanze gli Ermellini decisero che la deliberazione dovesse essere considerata nulla, in quanto per la deroga ai criteri di ripartizione delle spese, come sanciti dalla legge, è necessaria l’unanimità dei consensi di tutti i comproprietari.