Il contratto di locazione – indice:
- Cos’è
- Contenuto
- Registrazione
- Canone
- Durata
- Altri elementi
- Abitative
- Transitorie
- Commerciali
- Un modello
Cos’è il contratto di locazione: definizione
La locazione è un contratto con il quale una parte (locatore) permette il godimento di un bene mobile o immobile ad un’altra parte (conduttore o locatario), per un periodo di tempo determinato o determinabile, in cambio di un corrispettivo in denaro. Il contratto di locazione è dunque necessariamente oneroso ed è questa la fondamentale differenza con il contratto di comodato, essenzialmente gratuito.
Contratto tipicamente consensuale (il perfezionamento si conclude al momento dello scambio del consenso, senza necessità di consegna materiale della cosa), è ad effetti obbligatori (poiché da esso non deriva l’acquisizione di alcun diritto reale sul bene, ma solo il diritto di godimento e di uso) ed è riccamente disciplinato dal codice civile e da alcune leggi specifiche.
Vediamone insieme le principali caratteristiche
Contenuto del contratto di locazione
Il contenuto dei contratti di locazione varia a seconda della tipologia contrattuale specifica che le parti scelgono di porre in essere, e delle clausole che inseriscono all’interno del contratto.
Ad ogni modo, nonostante la libertà concessa alle parti, vi sono comunque alcuni elementi che tipicamente fanno parte del contratto di locazione, e che dunque locatore e conduttore dovranno avere cura di inserire nella redazione dello stesso.
Gli elementi necessari
Si pensi, tra i principali a:
- data di stipula del contratto: è la data di firma del contratto, a partire dalla quale (salvo che non sia pattuito un termine diverso) prenderà il decorso dello stesso. Ove coincida con la data di decorrenza, dalla data di stipula parte anche il termine che viene concesso dalla legge alle parti per effettuare la registrazione dello stesso;
- indicazione dettagliata del conduttore e del locatore: è fondamentale includere correttamente i dati che permettono di ricostruire in modo chiaro e univoco la generalità delle parti, ovvero dei soggetti che stipulano. Per quanto concerne i dati essenziali, ci si riferisce principalmente a nome, cognome (o ragione sociale), data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita IVA;
- identificazione del bene che si fornisce in godimento e in uso. È un elemento che non può mancare all’interno di un contratto, ed è riferibile alla fornitura dei dati di dettaglio dell’oggetto dello stesso. Soprattutto nel caso di locazioni di beni immobili, dovrà riportare ogni dato idoneo. Pertanto, occorrerà procedere con l’evidenza dell’indirizzo (con precisazione di scala, piano e altri elementi che permettono la corretta individuazione del bene), dati catastali, locali e servizi di cui si compone l’immobile, eventuali pertinente, utilizzo per cui viene ceduto in locazione (es. abitazione, laboratorio, ecc.);
- prezzo del canone di locazione e modalità di corresponsione;
- durata della locazione.
Di prezzo (o più correttamente canone) e durata della locazione, parleremo in paragrafi separati.
Si ribadisce, ad ogni modo, che le parti potranno ben scegliere di adottare lo schema contrattuale preferito, usufruendone di uno predefinito, oppure predisponendolo liberamente ex novo.
Registrazione del contratto di locazione
Entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto di locazione, le parti hanno l’obbligo di registrare il contratto. L’eccezione prevista dal legislatore è legata alla disponibilità di un contratto di durata inferiore a 30 giorni all’interno dell’anno solare.
Si consideri che la legge prevede che i contratti di locazione siano registrati dal locatore o dal conduttore, con versamento delle imposte dovute, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito e la durata.
Il canone di locazione
Il canone della locazione, è introdotto e disciplinato dall’art. 1571 c.c. . L’articolo 1571 sottolinea come il corrispettivo sia la controprestazione del contratto di locazione, spettante al locatore per la cessione in locazione del bene al conduttore. Ne deriva che il canone della locazione sia un elemento essenziale per la “regolarità” del contratto. Laddove non sia riportato e non risulti essere determinabile, potrà determinare la nullità del contratto stesso.
Il corrispettivo, o canone di locazione, è dunque la somma di denaro he il conduttore si obbliga a versare al locatore allo scadere del periodo concordato (generalmente coincidente con un mese, sebbene nulla vieti alle parti di potersi regolare diversamente, con periodicità trimestrale o quadrimestrale).
Stando a quanto afferma il codice, la determinazione del canone è affidata alla libera pattuizione delle parti, anche se nel tempo alcune leggi specifiche in materia hanno comunque contribuito a incidere sull’autonomia contrattuale introducendo, ad esempio, canoni concordati, sistemi di blocco o di congelamento e altro ancora.
L’inadempimento del conduttore in relazione al versamento del canone può dar luogo al procedimento di sfratto per morosità.
Le voci del canone
È inoltre generalmente pattuito che il canone che viene stabilito nel contratto possa subire degli aggiornamenti periodici. Di solito l’aggiornamento avviene sulla base degli indici medi accertati dall’Istat.
In ogni caso, a scanso di equivoci e di difficoltà interpretative in contratto, le parti dovranno avere cura di specificare le varie voci di cui si compone il corrispettivo dovuto, distinguendo tra:
- spese annue, ovvero tutte le somme che risultano essere dovute per gli oneri accessori connessi. Questo avviene per esempio per le spese per le utenze o quelle condominiali o ancora altre voci eventualmente specificate (che frequentemente sono ripartite con addebito al conduttore degli oneri relativi all’ordinaria amministrazione, e con previsione a carico del locatore di quelli relativi alle opere di straordinaria manutenzione);
- rata, ovvero la cifra deve essere pagata ad ogni scadenza specificata nel contratto, quale somma tra le due voci precedenti, suddiviso per il numero delle rate (dodici se il pagamento è mensile).
La durata del contratto di locazione
Elemento essenziale del contratto locatizio è anche la durata del contratto di locazione.
Anche in questo caso, il legislatore è intervenuto più volte per poter disciplinare questo aspetto, stabilendo ad esempio che, nell’art. 1573 c.c., la locazione non possa superare i trent’anni. Non è prescritta però alcuna durata minima, con la conseguenza che viene lasciata alle parti ogni determinazione al riguardo.
Ne consegue che la durata del contratto viene generalmente stabilita dalle diverse leggi speciali che sono emanate in materia. Le leggi speciali si occupano di definire i termini di decorrenza, come ad esempio 4 anni per i contratti ad uso abitativo, 6 anni per i contratti ad “uso diverso” e 9 anni per uso alberghiero, così come per quanto concerne i termini di rinnovo (come ad esempio 4+4 per i contratti ad uso abitativo).
Altre clausole eventuali del contratto
Come abbiamo già rammentato, il contratto di locazione può essere liberamente personalizzato tra le parti con inserimento di altre opzioni e elementi.
Tra i più ricorrenti ricordiamo
- caparra, o deposito cauzionale. È la somma di denaro che il conduttore consegna al locatore al momento della stipula del contratto. L’importo è versato a titolo di garanzia del rispetto delle obbligazioni in esso presenti. Dovrà poi essergli restituita, al termine del rapporto di locazione (corrisponde generalmente a due o tre mensilità);
- cedolare secca, ovvero l’esercizio, da parte del locatore, dell’opzione prevista ex art. 3, comma 11, d.lgs. n. 23/2011. Si tratta di un’imposta sostitutiva dell’Irpef a cui il locatore potrà aderire. Il locatore, così facendo, non sarà tenuto a versare l’imposta di registro e quella di bollo per la registrazione.
Il contratto di locazione ad uso abitativo
La locazione ad uso abitativo è disciplinata, oltre che nelle disposizioni del codice civile (articoli 1571 e seguenti), in due leggi speciali. Queste sono la legge 392 del 1978 e, soprattutto, la legge 431 del 1998.
Le norme sulle locazioni ad uso abitativo derogano in parte quelle generali del codice civile. È prevista innanzitutto la necessaria forma scritta “ad substantiam” e cioè a pena di nullità del contratto.
La legge incide poi sulla durata del contratto, che deve essere pattuita per una durata non inferiore ai quattro anni. Al termine dei quattro anni il locatore (chi concede in locazione l’immobile) ha facoltà di recedere solo per i casi disciplinati all’articolo 3 della legge 431 del 1998. Viceversa il locatario (o conduttore) ha facoltà di recedere, unilateralmente, dal contratto in qualsiasi momento, ove sussistano “gravi motivi” dando al locatore un preavviso di almeno sei mesi (art. 3, sesto comma 431/1998).
Ove non vi siano recesso del conduttore o disdetta del locatore, il contratto dovrà rinnovarsi per una durata di ulteriori quattro anni. Al termine dei quattro anni successivi le parti saranno libere di non rinnovare il contratto.
Il contratto di natura transitoria
È previsto dall’articolo 5 della legge 431 del 1998. Il tipo contrattuale tuttavia trova la propria compiuta disciplina negli “specifici accordi locali” dei comuni che siano sedi di università o limitrofi.
In questo caso la locazione potrà avere durata inferiore ai quattro anni della disciplina generale ad uso abitativo, e sarà correlata alle esigenze particolari relative all’uso transitorio degli studenti universitari.
Alla formazione dei tipi contrattuali locali di questo tipo partecipano anche le rappresentanze degli studenti. Gli “accordi contrattuali” sono diversi a seconda del contesto in cui sono inseriti. Generalmente i comuni che prevedono queste fattispecie mettono a disposizione dei cittadini alcuni modelli nonché gli specifici accordi locali menzionati dalla sopra citata legge.
La locazione ad uso commerciale
La locazione ad uso commerciale trova fonte e disciplina nella legge numero 392 del 1978. Il contratto prevede, come stabilito all’articolo 27 della predetta legge, una durata di sei anni rinnovabili o di nove anni rinnovabili in caso di attività alberghiere o assimilabili e teatrali.
L’articolo 4 prevede la possibilità di convenire un diritto di recesso convenzionale a beneficio del solo conduttore anche in assenza di gravi motivi. Il conduttore, tuttavia, potrà sempre recedere dal contratto ove sussistano gravi motivi dando però preavviso di almeno sei mesi dal recesso.
L’articolo 28 della legge prevede la rinnovazione tacita del contratto di sei anni in sei anni o di nove anni in nove anni (per attività alberghiere o assimilabili e teatrali).
In caso il locatore non intenda rinnovare il contratto, il conduttore, secondo quanto disposto dall’articolo 34 della legge, ha diritto ad una “indennità per la perdita di avviamento”. Tale indennità è pari a 18 mensilità di canone oppure a 21 per il caso di attività alberghiere, assimilabili o teatrali.
Un modello – fac simile del contratto di locazione
Ecco un esempio di come scrivere un contratto di locazione in termini astratti. Il contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale deve opportunamente riportare clausole e menzioni delle relative leggi speciali.
“CONTRATTO DI LOCAZIONE
Con la presente scrittura, il Sig. _________________ (generalità e codice fiscale di chi concede un bene in locazione – locatore) e il Sig. _________________ (generalità e codice fiscale di chi riceve un bene in locazione – locatario)
Convengono e stipulano quanto segue:
Il sig. ______________ (locatore) quale proprietario di ________________________ (descrizione approfondita della cosa e, se si tratta di bene immobile, gli estremi catastali) concede in godimento al locatario, che lo accetta nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, il bene sopra indicato al fine di poterne fare uso e per la durata di _______ (indicare il termine temporale di riferimento per il contratto di locazione).
Il canone della predetta locazone è fissato in euro ____ mensili, che dovranno essere corrisposti alla parte locatrice nei seguenti termini e modalità ________ ;
Eventualmente:
Il predetto canone di locazione dovrà annualmente ed integralmente essere rivalutato secondo gli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le rivalutazioni monetarie;
Il locatario userà il bene __________________________ (indicare modalità di utilizzo del bene, ad esempio – se si tratta di bene immobile – il riferimento che dovrà essere utilizzato esclusivamente come civile abitazione);
È fatto divieto al locatario di sublocare quanto locato;
Alla scadenza del contratto il Locatario dovrà restituire il bene nelle stesse condizioni in cui si trovava al momento della consegna;
Le spese di ordinaria manutenzione sono a carico del locatario;
Le spese di registrazione del presente atto si intendono a carico di ____;
Le parti eleggono, in riferimento all’esecuzione del predetto contratto, domicilio rispettivamente a _____ ed a ______ (indirizzo presso il quale le parti intendono ricevere comunicazioni in riferimento al contratto in corso);
Per tutto quanto non pattuito le parti rinviano alle disposizioni di legge e precisamente (in caso di locazione ad uso commerciale la legge 392 del 1978, ove locazione ad uso abitativo la legge 431 del 1998, per quelle ad uso transitorio fare menzione degli accordi locali del Comune).
Luogo, data
Firma delle parti”