La multiproprietà immobiliare – una guida rapida

La multiproprietà immobiliare – indice:

• Cos’è la multiproprietà
• Le fonti normative
• La multiproprietà immobiliare
• La natura giuridica
• La pubblicità
• Come funziona
• La garanzia fideiussoria
• Il diritto di recesso
• Le tutele per il consumatore
• Le sanzioni per l’operatore
• La multiproprietà alberghiera

La multiproprietà immobiliare è un genere di multiproprietà che vede oggetto di un contratto la costituzione di un diritto reale di godimento su un bene immobile in capo ad un soggetto consumatore nelle modalità stabilite stabilite dal codice del consumo. La disciplina normativa di tale tipologia contrattuale è individuabile in fonti europee e fonti nazionali. La fattispecie contrattuale è tuttora oggetto di studio da parte della dottrina che ha elaborato varie tesi sulla natura giuridica dell’istituto. La tesi prevalentemente seguita è quella secondo cui la multiproprietà costituisca una forma di comunione.

Cos’è la multiproprietà

Si ha multiproprietà quando coesistono più diritti di godimento su uno stesso bene immobile che possono essere esercitati a rotazione dai titolari.

Nella multiproprietà immobiliare, fattispecie della multiproprietà più diffusa, un soggetto acquista un diritto reale che presenta le seguenti caratteristiche:

• pienezza ed esclusività (non è necessario l’intervento di alcuno per poterne usufruire);
• trascrivibilità ed opponibilità verso tutti;
• durevolezza;
• godimento a turni;
• alienabilità per successione o cessione.

Date queste caratteristiche ne discende che il multiproprietario ha a disposizione gli strumenti del codice civile per tutelare il proprio diritto di proprietà. Il multiproprietario può cioè utilizzare le azioni possessorie e di nunciazione.

Le fonti normative della multiproprietà immobiliare

Le fonti normative nazionali della multiproprietà sono frutto di precedenti interventi del legislatore europeo che sono stati successivamente recepiti dal legislatore italiano.

La fattispecie giuridica nasce come “contratto direttamente o indirettamente riguardante l’acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di uno o più beni immobili” definito dalla direttiva 94/47/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio.

Il legislatore interno ha successivamente recepito la normativa europea con il decreto legislativo 427/1998 le cui disposizioni sono confluite nel codice del consumo, decreto legislativo 206/2005 ed ivi tuttora contenute nel capo I del Titolo IV relativo ai “Contratti di multiproprietà , contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio”.

Nel 2008 è intervenuto nuovamente il legislatore europeo con la direttiva 2008/122/CE sulla “tutela dei consumatori per quanto riguarda taluni aspetti dei contratti di multiproprietà, dei contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine e dei contratti di rivendita e di scambio”.

Il contenuto della direttiva è stato recepito in Italia con il decreto legislativo 79/2011 rubricato “Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell’articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio che ha apportato delle modifiche al codice del consumo fra cui anche alla definizione di multiproprietà”.

La multiproprietà immobiliare

La disciplina attuale del contratto di multiproprietà immobiliare è contenuta nel codice del consumo.

L’articolo 69 della suddetta normativa definisce il contratto di multiproprietà come “un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”. 

La stessa norma inoltre definisce il contratto accessorio al contratto di multiproprietà come un contratto ai sensi del quale il consumatore acquista servizi connessi a un contratto di multiproprietà forniti dall’operatore o da un terzo sulla base di un accordo tra il terzo e l’operatore.

La disciplina previgente

La norma, come già accennato, è stata riformulata dal decreto legislativo 79/2011. In precedenza il suo testo era quello recepito dalla direttiva con il decreto legislativo 427/1998 e che definiva la multiproprietà come “uno o più contratti della durata di almeno tre anni con i quali, verso pagamento di un prezzo globale, si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell’anno non inferiore ad una settimana”. 

È evidente come la nuova formulazione renda più difficoltosa l’attività dell’interprete. Le novità normative sono evidenti:

• oggi il contratto deve avere una durata di almeno un anno, in precedenza di almeno tre anni;
• il soggetto che acquisisce il diritto è un consumatore;
• i beni mobili sono individuati negli alloggi;
• non è più previsto una durata minima del periodo di godimento dell’immobile ma soltanto che il diritto dev’essere goduto in più periodi.

Con la nuova formulazione normativa tuttavia sono state rafforzate le tutele per il consumatore. Il secondo comma dell’articolo 69 del codice del consumo infatti afferma che “Nel calcolo della durata di un contratto di multiproprietà o di un contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine, quale definito al comma 1, rispettivamente alle lettere a) e b), si tiene conto di qualunque disposizione del contratto che ne consenta il rinnovo tacito o la proroga”. 

La natura giuridica della multiproprietà: l’indirizzo della comunione

La dottrina si occupa da molto tempo di qualificare giuridicamente la multiproprietà. La parte prevalente è indirizzata nell’attribuire alla multiproprietà natura giuridica della comunione.

In particolare riassume la multiproprietà nel seguente schema giuridico:

• proprietà indivisa di un bene immobile ossia diritto di proprietà in capo a più soggetti sul medesimo bene in quote;
• acquisto di una quota da parte del multiproprietario;
• immobile inserito in un complesso condominiale che dà accesso al godimento dei servizi comuni in proporzione ai millesimi;
• diritto di godimento di una porzione determinata del fabbricato in turnazione secondo quanto stabilito nel regolamento contrattuale.

Sulla base di tale indirizzo dottrinale all’istituto della multiproprietà si applicano le disposizioni codicistiche sul condominio relativamente a:

• le parti e i servizi comuni dell’edificio nel quale è posta l’unità che forma oggetto del rapporto;
• le disposizioni relative alla nomina ed alla revoca dell’amministratore ed alla formazione del regolamento (di comunione e di condominio) che disciplinano l’uso ed il godimento dei beni comuni;
• l’opponibilità agli eredi ed agli aventi causa dai multiproprietari ai sensi dell’art.1107 c.c.

Comunione e multiproprietà

Ai sensi del primo comma dell’articolo 1102 del codice civile “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. In deroga a quanto previsto da tale norma sulla comunione il regolamento contrattuale deve espressamente prevedere la turnazione dell’esercizio del diritto di godimento e la determinazione dei turni per la fruizione del bene. Tale diritto in tal modo viene frazionato in termini di spazio e di tempo.

Così è stato confermato anche dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 6750 del 19/03/2018 secondo cui:

“L’istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti, richiede che sia in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario, come effettiva entità della partecipazione al godimento dell’alloggio; pertanto, il preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà, dovendo contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, deve recare l’indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell’oggetto del contratto ex art. 1346 c.c., e non risultando sufficiente all’uopo l’indicazione del solo periodo di godimento dell’immobile riservato al promissario acquirente”. 

Pubblicità e multiproprietà

Sempre a tutela del consumatore la normativa impone all’operatore-venditore di tenere un determinato comportamento nel caso in cui in l’offerta della multiproprietà sia contenuta in un messaggio pubblicitario.

A tal fine l’articolo 70 del codice del consumo stabilisce al primo comma che “Se un contratto di multiproprietà, un contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine o un contratto di rivendita o di scambio viene offerto al consumatore in persona nell’ambito di una promozione o di un’iniziativa di vendita, l’operatore indica chiaramente nell’invito lo scopo commerciale e la natura dell’evento“.

Il terzo comma inoltre afferma che  “Una multiproprietà o un prodotto per le vacanze di lungo termine non sono commercializzati o venduti come investimenti”. 

Come funziona la multiproprietà immobiliare

I soggetti che stipulano il contratto di multiproprietà sono il consumatore definito dalla normativa come “la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta” e il professionista ovvero “la persona fisica o giuridica che agisce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale, ovvero un suo intermediario”.

Il contratto di multiproprietà immobiliare dev’essere redatto in forma scritta a pena di nullità su carta o altro supporto durevole, nella lingua italiana e in una delle lingue dello Stato dell’Unione europea in cui il consumatore risiede oppure di cui é cittadino, a sua scelta, purché si tratti di una lingua ufficiale della Unione europea.

Nell’intento di tutelare il consumatore il legislatore ha previsto che prima della conclusione del contratto l’operatore deve informarlo gratuitamente in maniera chiara e comprensibile su carta o supporto durevole in lingua italiana e in una delle lingue dello Stato dell’Unione europea in cui il consumatore risiede oppure di cui è cittadino, a scelta di quest’ultimo, purché si tratti di una lingua ufficiale della Unione europea.

L’informativa al consumatore viene adempiuta tramite la presentazione di un formulario allegato al codice del consumo costituito da tre parti. Una prima parte parte in cui vengono fornite informazioni specifiche. Tali informazioni riguardano l’operatore, il bene immobile, i diritti che si vanno ad acquisire, il prezzo e i costi supplementari. Una seconda parte che contiene informazioni generali. La terza che contiene informazioni supplementari cui ha diritto il consumatore e informazioni specifiche per poterle ottenere se non fornite in appresso.

I requisiti del contratto

Tali informazioni, afferma il quarto comma dell’articolo 72 del codice del consumo, “costituiscono parte integrante e sostanziale del contratto e non possono essere modificate salvo qualora vi sia l’accordo esplicito delle parti oppure qualora le modifiche siano causate da circostanze eccezionali e imprevedibili, indipendenti dalla volontà dell’operatore, le cui conseguenze non avrebbero potuto essere evitate neanche con la dovuta diligenza”. Qualora ci fossero le condizioni per apportare delle modifiche queste devono essere comunicate al consumatore prima della conclusione del contratto. La loro comunicazione deve avvenire sempre per iscritto su carta o supporto durevole.

Il quinto comma dell’articolo 72 prosegue indicando i seguenti elementi che devono essere scritti nel contratto:

• l’identità, il luogo di residenza e la firma di ciascuna delle parti;
• la data e il luogo di conclusione del contratto.

Più volte il legislatore ribadisce l’obbligo dell’operatore di fornire al consumatore il contratto in lingua italiana e una copia nella lingua dello Stato dell’Unione europea in cui è situato l’immobile.

Fra le operazioni preliminari alla conclusione del contratto si colloca l’informativa al consumatore sul diritto di recesso anche tramite il “formulario separato per il diritto di recesso”.

Una volta concluso il contratto l’operatore deve consegnare al consumatore una o più copie in virtù di quanto disposto dall’ultimo comma dell’articolo 72.

La garanzia fideiussoria

A tutela del consumatore il codice del consumo all’articolo 72-bis prevede che l’operatore in alcuni casi debba prestare fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della corretta esecuzione del contratto.

I casi in cui vige tale obbligo sono:

• quando l’operatore non ha la forma giuridica di società di capitali oppure ha un capitale sociale versato inferiore a 5.500.000 e non ha sede legale e sedi secondarie nel territorio dello Stato;
• quando l’alloggio oggetto del contratto di multiproprietà è in corso di costruzione, a garanzia dell’ultimazione dei lavori.

La garanzia fideiussoria dev’essere menzionata nel contratto.

Il diritto di recesso nella multiproprietà immobiliare

La disciplina del diritto di recesso nella multiproprietà è dettata dagli articoli 73 e 74 del codice del consumo. A livello pratico, come accennato prima, è previsto un formulario separato per facilitare il diritto di recesso.

In generale il consumatore può recedere dal contratto entro e non oltre 14 giorni naturali e consecutivi che vengono calcolati a partire dai seguenti termini:

• il giorno della conclusione del contratto definitivo o del contratto preliminare;
• il giorno in cui il consumatore riceve il contratto definitivo o il contratto preliminare, se posteriore alla data di conclusione del contratto preliminare o definitivo.

Il consumatore nell’esercitare il suo diritto di recesso non deve dare motivazioni.

Scadenza del periodo di recesso

Se invece l’operatore non ha compilato e consegnato per iscritto, su carta o altro supporto durevole il formulario di recesso al consumatore il diritto di recesso può essere esercitato entro un anno e 14 giorni da uno dei suddetti termini. Si allungano dunque i termini di esercizio del diritto nel caso in cui il consumatore non venga debitamente informato sul recesso.

Il diritto di recesso può essere esercitato fino a 3 mesi e 14 giorni dai suddetti termini se il consumatore non è stato informato tramite comunicazione scritta o supporto durevole e se non è stato consegnato dall’operatore il formulario informativo di cui all’allegato II bis.

Un’ulteriore ipotesi sullo scadere del periodo di recesso è prevista dal quarto comma. Tale ipotesi si ha quando l’operatore consegna il formulario separato di recesso al consumatore entro un anno dai termini sopra esposti. In questo caso il consumatore può esercitare il recesso fino a 14 giorni dopo il giorno in cui ha ricevuto il formulario. Il differimento dei termini è previsto anche in un altro caso. Quello in cui l’operatore consegna al consumatore il formulario informativo entro tre mesi dalla data di conclusione del contratto o dal giorno di ricezione del contratto se posteriore alla conclusione. Anche in questo caso il calcolo dei 14 giorni di recesso decorre dal momento in cui viene ricevuto il formulario.

Come si esercita

Il consumatore esercita il recesso tramite una comunicazione stesa per iscritto su carta o supporto durevole prima della scadenza dei suddetti periodi di recesso. In alternativa può utilizzare il formulario di recesso allegato alla normativa. La forma scritta fa prova della volontà di recedere comunicata anteriormente la scadenza del periodo di recesso.

Il recesso dev’essere indirizzato alla persona indicata nel contratto o all’operatore. Il recesso libera le parti dagli obblighi contrattuali e non impone al recedente  il sostenimento di alcuna spesa o il pagamento di una penalità né il pagamento per un servizio reso prima del recesso.

La comunicazione di recesso comporta l’automatica risoluzione dei contratti accessori come stabilito dall’articolo 77 del codice del consumo.

L’articolo 75 infine recita: “Per i contratti di multiproprietà, relativi a prodotti per le vacanze di lungo termine e di scambio é vietato qualunque versamento di danaro a titolo di acconto, prestazione di garanzie, l’accantonamento di denaro sotto forma di deposito bancario, il riconoscimento esplicito di debito od ogni altro onere da parte di un consumatore a favore dell’operatore o di un terzo prima della fine del periodo di recesso in conformità dell’articolo 73”.

La previgente disciplina

La vecchia disciplina sul recesso prevedeva invece che:

• l’acquirente potesse recedere dallo stesso senza specificarne il motivo entro dieci giorni lavorativi dalla conclusione del contratto;
• non era tenuto a pagare alcuna penalità e doveva rimborsare al venditore solo le spese sostenute e documentate per la conclusione del contratto e di cui è fatta menzione nello stesso, purché si trattasse di spese relative ad atti da espletare tassativamente prima dello scadere del periodo di recesso;
• Se il contratto non conteneva uno degli elementi informativi o non conteneva la data di cui all’articolo 71, comma 2, lettera e), l’acquirente poteva recedere dallo stesso entro tre mesi dalla conclusione. Anche in tale caso l’acquirente non era tenuto ad alcuna penalità né ad alcun rimborso. Se infine entro tre mesi dalla conclusione del contratto erano comunicati gli elementi mancanti, l’acquirente poteva esercitare il diritto di recesso nel termine di dieci giorni lavorativi decorrenti dalla data di ricezione della comunicazione degli elementi stessi.

Le tutele per il consumatore nella multiproprietà immobiliare

Il legislatore del 2011 si è inoltre preoccupato di rafforzare le tutele per il consumatore nei termini dettati dall’articolo 78 del codice del consumo.

Anzitutto la norma afferma la nullità di clausole del contratto o patti aggiuntivi con cui:

• il consumatore rinuncia ai diritti previsti dalla normativa;
• si limita la responsabilità dell’operatore.

Il giudice territorialmente competente in caso di controversie in materia è il giudice del luogo di residenza o di domicilio del consumatore, se ubicati nel territorio dello Stato. Tale competenza è inderogabile.

Se le parti hanno deciso di applicare al contratto una legge diversa da quella italiana si devono in ogni caso garantire le tutele previste dalla normativa del codice del consumo.

Anche qualora al rapporto giuridico si applichi la legge di uno stato extracomunitario è d’obbligo garantire al consumatore le tutele previste dal codice se:

• uno qualsiasi dei beni immobili interessati é situato sul territorio nazionale o di uno Stato dell’Unione europea;
• nel caso di un contratto non direttamente collegato a beni immobili, l’operatore svolga attività commerciali o professionali in
  Italia o in uno Stato dell’Unione europea o diriga tali attività, con qualsiasi mezzo, verso l’Italia o uno Stato dell’Unione europea e il contratto rientri nell’ambito di dette attività.

Il rispetto della normativa può essere fatto valere dal consumatore mediante gli appositi strumenti previsti dal legislatore ad esempio rivolgendosi all’Autorità garante della sicurezza e del mercato o all’autorità giurisdizionale, nonché con l’azione di classe come ridisciplinata dalla legge 31/2019 che ha trasferito la disciplina dal codice del consumo al codice di procedura civile.

Le sanzioni per l’operatore

Il decreto legislativo 21 febbraio 2014, n. 21 ha inasprito le sanzioni previste a carico dell’operatore che non rispetta la normativa.

Sono previste delle sanzioni amministrative per:

• la violazione degli articoli 70, commi 1 e 2, 71, 72, 72-bis, 75, 76 e 77 del codice del consumo. La sanzione pecuniaria è può essere di importo compreso tra i 1000 e i 5000 euro;
• la ripetuta violazione delle suddette disposizioni. In tal caso la sanzione prevista è la sospensione dall’esercizio dell’attività da 30 giorni a sei mesi.

La multiproprietà alberghiera

Si parla di multiproprietà alberghiera con riferimento ad un genere di multiproprietà immobiliare in cui oggetto del godimento a turni è una struttura ricettiva. Tali strutture sono regolate da uno statuto che viene redatto sulla base di leggi regionali e nazionali. Il godimento di tali strutture tuttavia è limitato da uno specifico vincolo di destinazione.

La multiproprietà alberghiera dunque è caratterizzata da:

• un bene specifico;
• un vincolo di destinazione di tale bene che tuttavia non confligge con la possibilità di costituire diritti reali godibili a turno;
• il godimento a turno della struttura;
• il necessario intervento di un gestore, che può essere ad esempio l’imprenditore alberghiero, per il godimento del diritto.

Avv. Bellato – diritto civile e contrattuale