La parziarietà delle obbligazioni condominiali – indice:
- Obbligazioni solidali e parziarie
- La solidarietà tra condebitori
- Obbligazioni condominiali
- Le sezioni unite della Cassazione
- L’art. 63 delle disp. att. c.c.
- Il recupero del credito
- Esclusione della parziarietà
- Conclusioni
La dottrina e la giurisprudenza ancora oggi si interrogano sull’applicazione del principio di parziarietà nelle obbligazioni condominiali. Si tratta infatti di un tema molto discusso sin dalla formulazione del codice civile del 1942 quando il legislatore ha disfatto quella certezza che era stata fino ad allora costruita sulla parziarietà delle obbligazioni condominiali introducendo la regola della solidarietà tra condebitori di cui all’articolo 1294. Aggiungendosi la poca chiarezza del legislatore sulle regole che governano i fatti condominiali in materia di obbligazioni, sia tra condomini sia tra condominio e terzi, non sono bastati neppure alcuni interventi della Giurisprudenza a mettere definitiva chiarezza alla questione. Si può tuttavia ricostruire un orientamento maggioritario che, anticipandone il contenuto, propende per l’affermare che alle obbligazioni condominiali si applichi il principio della parziarietà.
La questione è complessa e particolarmente discussa inoltre per gli effetti che ha nei rapporti tra creditore e condominio o singoli condomini. Si illustrerà, nel corso dell’approfondimento, anche come il creditore può agire per riscuotere il proprio credito in applicazione del principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali.
Obbligazioni solidali e obbligazioni parziarie
A monte del tema oggetto di approfondimento è opportuno rispolverare qualche concetto sulle obbligazioni. Si ricorda pertanto brevemente la differenza tra obbligazioni solidali e obbligazioni parziarie.
L’obbligazione solidale è disciplinata dall’articolo 1292 del codice civile secondo cui: “L’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l’adempimento dell’intera obbligazione e l’adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori”.
All’obbligazione solidale si contrappone l’obbligazione parziaria. Ai sensi dell’articolo 1314 del codice civile: “Se più sono i debitori o i creditori di una prestazione divisibile e la obbligazione non è solidale, ciascuno dei creditori non può domandare il soddisfacimento del credito che per la sua parte, e ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte”.
Il tema oggetto dell’odierno approfondimento coinvolge direttamente queste regole giuridiche: alle obbligazioni condominiali si applicano le regole sull’obbligazione solidale o quelle sull’obbligazione parziaria?
La solidarietà tra condebitori e la ripartizione delle spese condominiali
Delle regole sulle obbligazioni bisogna aggiungere quella sulla solidarietà passiva nel debito di cui all’articolo 1294 dl codice civile. “I condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente”.
Dall’introduzione di tale norma alcuni hanno aderito all’opinione secondo cui alle obbligazioni condominiali si applichi tale principio della solidarietà passiva. Cosa significa? Significa che nell’obbligazione tra il condominio e il terzo fornitore, tutti i condomini sono obbligati nei confronti del creditore, anche quelli che hanno regolarmente effettuato i pagamenti in proporzione alla propria quota. Il creditore dunque potrebbe agire per riscuotere il proprio credito verso ciascun condomino, il quale sarebbe costretto ad estinguere il debito anche per gli altri. Il condomino colpito dall’azione del creditore avrebbe tuttavia la possibilità di chiedere il rimborso agli altri condebitori delle somme pagate ad estinzione del debito ed eccedenti il valore della sua quota.
Rema contro a tale orientamento tuttavia il principio della ripartizione delle spese condominiali di cui all’articolo 1123 del codice civile secondo cui: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Chi tuttavia sostiene la tesi della solidarietà passiva applica rigidamente l’articolo 1294 del codice civile ritenendo che l’articolo 1223 in materia condominiale non possa derogare a tale regola.
Obbligazioni interne ed esterne al condominio
Bisogna tuttavia distinguere tra le obbligazioni interne al condominio e quelle esterne. Ci si riferisce cioè alle obbligazioni che nascono tra il condominio e i condomini e a quelle tra il condominio e soggetti terzi. E qui è fondamentale il suddetto articolo 1123 del codice civile che prevede la partecipazione dei condomini alle spese condominiali in ragione dei millesimi di proprietà.
Chi applica rigidamente il principio della solidarietà passiva ritiene che la regola della ripartizione delle spese si applichi soltanto nei rapporti interni al condominio e dunque tra condomini.
Diversamente, condividendo l’opinione di chi è a favore della parziarietà delle obbligazioni condominiali, la parziarietà di cui all’articolo 1123 del codice civile è nota ai terzi che contraggono con il condominio. L’obbligazione nascente dal rapporto che l’amministratore instaura con il terzo nell’interesse del condominio è divisibile e questa divisibilità si concretizza nella partecipazione di ciascun condomini in proporzione alla propria quota di partecipazione al condominio.
In ogni caso non c’è un riferimento normativo che consenta di distinguere se l’articolo 1123 del codice civile vada applicato soltanto alle obbligazione interne o anche a quelle esterne al condominio.
Parziarietà delle obbligazioni condominiali o solidarietà passiva? La cassazione a sezioni unite
Le due visioni contrapposte sulla natura delle obbligazioni condominiali è ancora vivente. Ciò nonostante sia intervenuta la Cassazione a Sezioni Unite nel 2008 con la sentenza n. 9148. Evidentemente tale intervento non ha suscitato sufficiente autorevolezza per essere così poco attuato nella prassi.
In tale sentenza i giudici si sono espressi a favore della parziarietà delle obbligazioni condominiali invertendo l’opinione che prima di tale sentenza era prevalentemente orientata sul principio della solidarietà passiva.
Si riportano alcuni punti salienti della sentenza che confermano quanto appena detto:
“D’altra parte, nelle obbligazioni dei condomini la parziarietà si riconduce all’art. 1123 cod. civ., interpretato valorizzando la relazione tra la titolarità della obbligazione e la quella della cosa….Per la verità, la mera valenza interna del criterio di ripartizione raffigura un espediente elegante, ma privo di riscontro nei dati formali.
Se l’argomento che la ripartizione delle spese regolata dall’art. 1123 comma 1 cod. civ. riguardi il mero profilo interno non persuade, non convince neppure l’asserto che il comma 2 dello stesso art. 1223 renda impossibile l’attuazione parziaria all’esterno: con la conseguenza che, quanto all’attuazione, tutte le spese disciplinate dall’art. 1223 cit. devono essere regolate allo stesso modo.
Le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto “interesse del condominio”, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza”.
L’articolo 63 delle disposizioni attuative al codice civile e la parziarietà delle obbligazioni condominiali
Con la riforma del condominio nel 2012 operata dalla legge n. 220 il legislatore è intervenuto a modificare l’articolo 63 delle disposizioni attuative al codice civile dando ulteriore fondamento alla regola della parziarietà delle obbligazioni condominiali.
Si legge nell’articolo 63 delle disposizioni attuative, al secondo comma, infatti che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini“.
Il legislatore ha voluto soppesare diversamente la responsabilità dei condomini esponendo maggiormente quelli morosi, sui quali il creditore deve soddisfarsi preliminarmente. In secondo luogo il creditore può agire nei confronti degli altri condomini.
È intervenuta nuovamente la Corte di Cassazione sul tema della parziarietà delle obbligazioni condominiali sposando il precedente orientamento a Sezioni Unite nella sentenza n. 14530/2017. La massima della sentenza è la seguente: “In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi – in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio – la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli suoi componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie”.
Condomini morosi e solventi: il recupero del credito da parte del terzo
Come si diceva nell’introduzione l’applicazione del principio di parziarietà nelle obbligazioni condominiale si riflette sulle modalità con cui il creditore del condominio può soddisfare il suo credito.
Ci si chiede pertanto se il debitore debba agire nei confronti del condominio o dei singoli condomini morosi. La legge non fornisce disposizioni in tal senso. Il creditore pertanto può agire in base alla propria convenienza e dunque sia nei confronti del condominio sia del singolo condomino moroso.
Nel primo caso tuttavia dovrà ottenere un decreto ingiuntivo che costituirà titolo per procedere, ad esempio, al pignoramento del conto corrente condominiale. Il credito dovrà essere documentabile con prova scritta. E dunque, ad esempio, mediante l’allegazione al ricorso di fatture emesse, del contratto di fornitura e dell’indicazione dei condomini morosi da parte dell’amministratore ed esigibile.
Sul pignoramento del conto corrente del condomino da parte del creditore ci si muove di nuovo nell’incertezza legislativa. Ci sono tuttavia una serie di pronunce giurisprudenziali che si esprimono positivamente in tal senso come nella sentenza del Tribunale di Ascoli Piceno n. 1287/2015. Non mancano tuttavia anche pronunce che si sono espresse in senso negativo rispetto alla possibilità del creditore di pignorare il conto corrente del condominio.
Quando non opera la parziarietà delle obbligazioni condominiali
Restano escluse dall’applicazione del principio di parziarietà le obbligazioni condominiali derivanti da fatto illecito. Lo ha ribadito più volte la Suprema Corte di Cassazione sia nelle sentenza n. 1674/2015 sia nella sentenza n. 22856/2017.
Nella prima pronuncia citata i giudici osservano che “e in materia di responsabilità per fatto illecito l’espressa previsione della solidarietà passiva è contenuta nell’art. 2055, primo comma c.c., in base al quale se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno”. La logica che ha portato i giudici all’applicazione del principio della responsabilità solidale da fatto illecito ex articolo 2055 del codice civile discende dalla responsabilità che hanno i condomini per i danni cagionati da cose in custodia di cui all’articolo 2051 del codice civile.
Si sottolinea peraltro come nella sentenza della Cassazione a Sezioni Unite del 2008, i giudici affermavano chiaramente che il principio di parziarietà opera per le sole obbligazioni contrattuali assunte dall’amministratore nell’interesse del condominio. Per le obbligazioni derivanti da fatto illecito dunque opera il principio della solidarietà tra condomini. Sono infatti tutti responsabili del danno cagionato per la mancata manutenzione o custodia delle cose.
Conclusioni
Si può affermare in conclusione che, sebbene si auspichi un intervento del legislatore in materia per dare maggior certezza alla questione, è condivisibile l’opinione per cui le obbligazioni condominiali siano soggette al principio di parziarietà.
Secondo tale principio ogni condomino risponde delle obbligazioni contratte dal condominio con i terzi nei limiti della propria quota di proprietà dell’edificio.
Come si è visto infine non tutte le obbligazioni condominiali sono soggette al principio di parziarietà. Rimangono infatti escluse quelle derivanti da fatto illecito.