Il pignoramento della prima casa – indice:
- Requisiti impignorabilità prima casa
- Chi può pignorare la prima casa
- Impignorabilità prima casa o unica casa?
In seguito all’introduzione del decreto 69/2013 (il c.d. Decreto del Fare), l’art. 76 co. 1 del D.P.R. 602/1973 recante “Disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito” è stato modificato, introducendo – tra gli altri spunti – il concetto di impignorabilità della prima casa.
Sulla base delle novità così introdotte, l’ordinamento ora prevede che
ferma la facoltà’ di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione: a) non da’ corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà’ del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, e’ adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente.
Da quanto sopra ne deriva che l’unico creditore che non può pignorare la prima casa, da intendersi come unico immobile del debitore, è il Fisco. Ma quali sono i requisiti che ci permettono di caratterizzare i termini di impignorabilità della prima casa?
Requisiti impignorabilità prima casa
Leggendo l’art. 76 D.P.R. 602/1973 emergono quelli che sono i limiti dell’impignorabilità dell’unico immobile del contribuente da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Sintetizzando gli specifici elementi di riferimento, affinché l’unico immobile sia impignorabile è necessario che l’immobile:
- corrisponda al luogo in cui il contribuente ha fissato la propria residenza;
- abbia destinazione catastale abitativa;
- non sia catastalmente classificato come A9 o A9 (ville e castelli) e non possieda i requisiti delle case di lusso (di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2 agosto 1969), indipendentemente dalla categoria catastale di appartenenza.
Se anche uno solo di questi requisiti dovesse mancare, l’Agenzia delle Entrate può procedere al pignoramento dell’immobile. Tuttavia, è anche necessario che venga rispettato anche un altro requisito, quale quello del debito minimo del contribuente pari a 120 mila euro. Se invece l’importo del debito è inferiore a 120 mila euro, ma è comunque superiore a 20 mila euro, l’Agente per la riscossione non potrà procedere al pignoramento ma potrà comunque far iscrivere ipoteca sull’immobile (pertanto, non potrà far vendere l’immobile all’asta).
Peraltro, tale lettura può ben integrarsi con le più recenti modifiche contenute nel d.l. 50/2017, che all’art. 8 dispone modifiche all’art. 76 co. 2 del D.P.R. 602/1973, sostituendo “del bene” con “dei beni”. Dunque, grazie a tale innovazione, il pignoramento è oggi permesso se il valore catastale di tutti gli immobili posseduti è almeno pari a 120 mila euro e non, come prima, se il valore del bene da pignorare fosse maggiore di tale cifra.
Chi può pignorare la prima casa
Alla luce di quanto sopra esposto, giova pertanto rammentare che il concetto di impignorabilità della prima casa riguarda solamente il Fisco. Di conseguenza, tutti gli altri creditori possono procedere a pignorare la casa, ancorché prima e unica, fino alla vendita.
Possono dunque procedere con il pignoramento:
- la banca presso cui si è stipulato il mutuo grazie al quale è stata acquistata la casa;
- la società finanziaria o creditizia a cui è stato richiesto un prestito;
- un creditore privato del contribuente intestatario dell’immobile;
- l’ex coniuge a cui non sono stati regolarmente versati gli assegni di mantenimento.
Impignorabilità prima casa o unica casa?
Un importante chiarimento su questo tema riguarda il concetto di “prima casa”, che noi stessi abbiamo utilizzato comunemente per poterci riferire a quello che è un argomento particolarmente ricercato, affrontato e dibattuto.
In realtà, il testo dell’art. 76 prevede che l’Agente per la riscossione non possa procedere all’espropriazione dell’unico immobile di proprietà del debitore. La differenza non è solo formale, bensì anche piuttosto sostanziale: sta infatti a significare che ad essere impignorabile da parte del Fisco è l’unica casa del debitore, e non la sua prima casa. Ma cosa cambia?
Immaginiamo che un contribuente abbia dei debiti nei confronti del Fisco per 150 mila euro, e sia intestatario di due immobili, una prima casa del valore di 100 mila euro e una casa per le vacanze del valore di 80 mila euro. In questo caso il creditore (qualsiasi) può aggredire entrambi i beni, considerato che nessuno dei due è “unica casa”.
Di contro, se il contribuente è debitore di un solo immobile, allora quel bene non potrà essere pignorato dall’Agenzia delle Entrate. Naturalmente, questo vincolo non vale – come abbiamo già visto – per altri creditori, che possono ben aggredire quel bene, ancorché unica casa.
C’è poi un’altra caratteristica di attenzione che vi consigliamo di tenere a mente. Il testo parla infatti di “immobili” e non di “case”. Ne deriva che se il contribuente è intestatario della casa in cui abita e contemporaneamente è proprietario di un altro immobile, come un terreno, allora anche in questo caso l’abitazione potrà essere pignorata, non trattandosi di unico immobile di proprietà.
Il discorso di cui sopra non deve invece essere esteso a box, posti auto, cantine e altre pertinenze dell’abitazione, che se non sono accatastate autonomamente, non fanno perdere all’immobile il requisito di unicità.