Il regolamento condominiale, contrattuale e assembleare – indice:
Cos’è il regolamento condominiale
A sancire l’obbligo in ordine alla previsione di un regolamento condominiale, in determinate circostanze, è l’articolo 1138 del codice civile, che stabilisce:
“Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norma circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino …”.
Al di sotto della soglia indicata il regolamento è facoltativo. A cosa serve il regolamento condominiale? Quali norme e disposizioni possono costituirne oggetto?
È bene innanzitutto precisare come il regolamento condominiale possa essere di due tipi: assembleare o contrattuale.
Il regolamento condominiale assembleare e contrattuale
Il regolamento assembleare è quello individuato dall’articolo 1138 del codice civile, che ha dunque le finalità di:
- Dettare le norme sull’uso delle cose comuni;
- Ripartire le spese secondo i criteri normativi;
- Stabilire le norme sul decoro e l’amministrazione dell’edificio.
Il quorum deliberativo (cioè i voti necessari) per la sua approvazione è stabilito al terzo comma dell’articolo 1138, laddove, con espresso richiamo al secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile, stabilisce che, per approvare il predetto è necessario il voto favorevole “che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.
Alcuni esempi
Quello assembleare, ad esempio, potrà stabilire l’orario di apertura del portone condominiale, o gli orari in cui è possibile utilizzare la piscina condominiale.
Con riferimento alla ripartizione delle spese, il regolamento assembleare darà espressa determinazione dei millesimi di proprietà e potrà fissare le tabelle, di legge, per la ripartizione delle spese di riscaldamento o dell’ascensore.
Quanto al decoro ed all’amministrazione, potranno, ad esempio, essere stabilite delle modalità di convocazione dell’assemblea condominiale che diano maggiore garanzia ai diritti del singolo condomini, o stabilire di destinarsi una determinata somma annua per lavori di manutenzione ordinaria dell’edificio.
I limiti
La definizione dello statuto condominiale data dall’articolo 1138 del codice civile, ne individua implicitamente i limiti.
Quello assembleare non potrà disciplinare aspetti differenti della vita condominiale rispetto a quelli precisamente individuati all’articolo 1138 e sopra menzionati. Allo stesso modo, non sarà possibile che le norme del regolamento assembleare deroghino rispetto ai principi fissati dalla legge.
Questi limiti sono di carattere assoluto? Al condominio non è possibile dare disciplina ad aspetti ulteriori della vita condominiale? Assolutamente no: con quello contrattuale è possibile disciplinare ogni aspetto della vita condominale, prevedendo espressamente delle deroghe ampie ai principi di legge. Vediamo come.
Il regolamento condominiale contrattuale
Il regolamento condominiale contrattuale è quell’accordo attraverso cui è possibile disciplinare aspetti ulteriori della vita condominiale. Attraverso lo stesso vi è poi la possibilità di derogare ai criteri di legge fissati dal codice civile e dalle leggi complementari.
Qual è la forma del regolamento contrattuale
Dal punto di vista giuridico e formale si tratta di un vero e proprio contratto, a cui devono prendere parte tutti i partecipanti al condominio. Per usare la definizione del codice civile il contratto è “l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”.
La forma, ai sensi dell’articolo 1350 del codice civile deve necessariamente essere quella scritta, a pena di nullità. È pacifico tuttavia, che sia valido un regolamento contrattuale approvato all’unanimità da tutti i condomini nel corso di un’assemblea condominiale regolarmente formata e verbalizzata.
Cosa può disciplinare
Le funzionalità del regolamento contrattuale sono fondamentalmente di tre tipi:
- Disciplinare aspetti ulteriori rispetto al regolamento assembleare;
- Derogare validamente alla disciplina di legge, ad esempio, in ordine alla ripartizione delle spese;
- Fissare dei limiti gravanti sulla proprietà del singolo condomino.
Un regolamento contrattuale sarà dunque sempre valido ed efficace nella misura in cui abbia ad oggetto diritti disponibili dei singoli condomini e sia stato formato in modo corretto.
Attraverso un accordo di questo tipo sarà ad esempio possibile ripartire le spese condominiali pro capite invece che per millesimi di proprietà. Sarà possibile vietare attività di Bed and Breakfast, o l’ingresso di animali, e così via. Con il regolamento contrattuale sarà anche possibile incidere sui diritti di proprietà dei singoli condomini, costituendo delle vere e proprie servitù urbane.
L’opponibilità del regolamento contrattuale e assembleare
Come precisato, il regolamento contrattuale ha la natura, sostanzialmente, di un contratto. Cosa accade quindi, nella circostanza in cui l’acquirente di un’unità abitativa diventi condomino senza aver materialmente avuto conoscenza delle norme limitative fissate da un regolamento contrattuale precedentemente stipulato e sottoscritto dal venditore, ma, appunto, sconosciuto all’acquirente?
La questione è molto delicata, ed è stata oggetto di diverse pronunce della Corte di Cassazione. Mentre infatti il regolamento di natura assembleare è, per definizione, sempre opponibile a tutti gli aventi causa (ad esempio chi compra un appartamento in un condominio) di chi lo abbia approvato, ben più delicata è la questione relativa al regolamento contrattuale.
La trascrizione
Ove la disciplina contrattuale sia trascritta dal notaio (ad esempio con la prima vendita di un’unità abitativa nel neoedificato fabbricato) nei registri immobiliari, non si pone alcun dubbio in ordine all’opponibilità della stessa a qualsiasi acquirente successivo. Appare opportuno precisare come la trascrizione, in diritto, sia una precisa formalità pubblicitaria da porre in essere nei registri (pubblici) immobiliari.
Quando è effettuata la trascrizione, il regolamento, come tale, sarà opponibile a chiunque in considerazione della natura stessa della trascrizione come di pubblicità dichiarativa. A far luce su ogni dubbio, la Corte di Cassazione in diverse sentenze (fra le altre Cass. numero 2546 del 17 marzo 1994).
Il regolamento contrattuale non trascritto
Non sempre tuttavia è perfezionata la trascrizione della disciplina condominiale contrattuale. La prassi notarile, soprattutto nei tempi più risalenti, non era affatto incline a trascrivere il regolamento contrattuale, che, come tale, era spesso soltanto allegato al primo atto di compravendita avente ad oggetto la prima unità abitativa.
La Corte di Cassazione, con sentenza numero 17886 del 2009, ha però interpretato le norme nel senso di ritenere vincolante per i condomini il regolamento contrattuale anche nella circostanza in cui lo stesso non sia stato dal notaio trascritto nei registri immobiliari. La Corte (e la giurisprudenza oggi prevalente) ritiene sufficiente un mero richiamo del regolamento nell’atto di acquisto o un’accettazione (anche tacita) del regolamento operata successivamente per rendere lo stesso opponibile a tutti coloro che lo abbiano accettato successivamente alla formazione dello stesso.
Nei tempi più recenti la Corte si è spinta oltre, precisando con sentenza numero 6769 del 2018 che il regolamento contrattuale non sia di per sé trascrivibile. Saranno trascrivibili soltanto le clausole dello stesso con cui, per gli effetti di cui all’articolo 2643 del codice civile, si incida sui diritti di proprietà o reali dei singoli condomini. Ove ad esempio sia costituita una servitù, non sarà sufficiente per l’opponibilità agli acquirenti il mero richiamo della stessa nell’atto di acquisto, ma appunto servirà la trascrizione.
Modifiche del regolamento condominiale contrattuale o assembleare
La qualificazione del regolamento condominiale come contrattuale o come assembleare incide nettamente sui quorum richiesti per la modifica degli stessi.
- Per la modifica di quello contrattuale sarà necessaria l’unanimità degli aventi diritto;
- Per la modifica di quello assembleare sarà invece necessaria la maggioranza di chi sia intervenuto in assemblea e almeno i 500 millesimi del valore del fabbricato.