La revoca e la sostituzione della delibera condominiale – indice:
- La delibera
- Revoca e sostituzione
- La revoca: quando e come
- Gli effetti della revoca
- La sostituzione: quando e come
- I quorum per la sostituzione
Il condominio, riunito in assemblea ordinaria o straordinaria a seconda delle materie oggetto di confronto fra i condomini, assume le decisioni tramite le deliberazioni. Fatta salva la validità o meno di queste, che possono essere, nei casi previsti e a determinati presupposti, annullabili o nulle, l’assemblea condominiale può revocarle o sostituirle. In quali casi è possibile e come si procede alla revoca e sostituzione della delibera condominiale?
Cos’è e come funziona la delibera condominiale
Prima di approfondire gli aspetti tecnici della revoca e della sostituzione della delibera condominiale giova ricordare cos’è e come funzione la delibera condominiale.
La delibera condominiale è lo strumento che consente ai condomini di dare esecuzione alla decisione presa con riferimento ad uno degli oggetti che sono stati affrontati all’ordine del giorno. L’approvazione della delibera segue le regole dettate dal codice civile che riguardano i quorum deliberativi dell’assemblea condominiale, ovvero le maggioranze necessarie all’approvazione della delibera.
I quorum deliberativi variano in base all’oggetto della deliberazione e sono sia in prima che seconda convocazione:
- almeno la metà del valore dell’edificio e degli intervenuti in assemblea;
- la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno due terzi del valore dell’edificio;
- almeno i quattro quinti del valore dell’edificio e dei partecipanti al condominio.
Al termine dell’assemblea la delibera o le delibere vengono verbalizzate nel verbale di assemblea condominiale.
La revoca e la sostituzione della delibera condominiale: cosa sono
La revoca e la sostituzione della delibera condominiale sono due istituti che consentono ai condomini di modificare una delibera approvata in precedenza.
Con la revoca si delibera l’inefficacia di una delibera già approvata. Con la sostituzione si assume una nuova delibera che prende il posto di quella precedente perché viziata oppure, semplicemente, per cambiarne il contenuto. La revoca della delibera condominiale può essere totale o parziale e può essere effettuata sia che la delibera da revocare sia viziata che regolare.
La volontà di intraprendere tali procedimenti richiede:
- la convocazione dell’assemblea e la sua regolare costituzione;
- l’osservanza delle regole sui quorum deliberativi per la validità della nuova deliberazione;
- l’indicazione nell’ordine del giorno che la revoca o la sostituzione sono oggetto di futura delibera assembleare.
Quando e come procedere alla revoca della delibera condominiale
Dottrina e giurisprudenza riconoscono all’assemblea condominiale il potere di revocare una delibera assembleare sia quando viziata sia quando regolare. La revoca, a differenza dell’annullamento, non richiede l’intervento del giudice che pronunci l’annullamento della delibera perché viziata. Questa infatti, come si è già detto, può avvenire anche se la delibera è regolare ed è competenza dell’assemblea condominiale dichiararla.
In entrambi i casi, si procede facendo venir meno l’effetto alla delibera già approvata che si vuole revocare mediante la convocazione di una nuova assemblea condominiale che deliberi in tal senso. Tale decisione dev’essere approvata con lo stesso quorum deliberativo previsto per l’approvazione della delibera stessa.
Significativa è la sentenza numero 8231 del 2009 della Corte di Cassazione nella quale la stessa ha stabilito che “L’assemblea, con una deliberazione successiva, può revocare una delibera precedente il cui contenuto sia stato posto in votazione e nuovamente approvato nel corso della stessa seconda adunanza”.
La revoca della delibera condominiale dev’essere inserita tra gli argomenti all’ordine del giorno e infine verbalizzata nel verbale di assemblea condominiale.
Revoca parziale
È ammessa la revoca parziale della delibera condominiale in due situazioni:
- perché in parte viziata (e quindi diretta all’eliminazione dei vizi) o
- semplicemente perché i condomini hanno deciso di non mettere in atto parte dell’oggetto di quella delibera.
La revoca parziale della delibera viene messa a verbale in modo tale da produrre l’inefficacia solo di quella parte della precedente delibera che si intende revocare. L’approvazione della delibera, naturalmente, deve seguire i quorum deliberativi previsti dalla legge per l’approvazione.
Gli effetti della revoca
La revoca nel diritto civile è l’istituto che consente ad un soggetto di eliminare gli effetti di un negozio giuridico da lui posto in essere precedentemente e validamente. Non ci sono espressi riferimenti nel codice civile che definiscono la revoca bensì varie norme che la citano in relazione ad un istituto specifico.
Si può inquadrare dunque nella categoria dei negozi giuridici a carattere unilaterale.
Ha efficacia ex tunc e cioè esplica i suoi effetti con efficacia retroattiva al momento in cui viene posta in essere. Gli effetti della delibera condominiale revocata già prodotti saranno dunque eliminati in quanto la stessa per effetto della revoca è come non fosse mai esistita.
La sostituzione della delibera condominiale: quando e come
L’assemblea condominiale che abbia deciso e deliberato riguardo un certo ordine del giorno può modificarlo per intero o soltanto alcuni aspetti sostituendo la delibera condominiale originaria con un’altra. La sostituzione avviene per lo più in presenza di delibere assembleari impugnate.
Soccorre infatti l’articolo 2377 del codice civile, norma relativa alle società per azioni ma applicata estensivamente nel diritto condominiale per effetto di numerose pronunce giurisprudenziali, con l’ottavo comma, nei casi in cui si debba sostituire una deliberata impugnata con una valida. La norma stabilisce che “L’annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto. In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società, e sul risarcimento dell’eventuale danno”.
Con la sostituzione della delibera, nel caso in cui sia sorta nel frattempo una controversia giudiziale, cessa la materia del contendere e il giudice si limita dunque, non potendo pronunciare l’annullamento, ad imputare il carico delle spese processuali. A conferma di ciò, il tribunale di Milano con sentenza numero 5397 del 2013 ha statuito che “si verifica infatti la cessazione della materia del contendere quando l’assemblea regolarmente riconvocata abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell’impugnazione, ponendo in essere un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido”.
Come funziona la sostituzione della delibera condominiale: i quorum
La sostituzione della delibera condominiale deve essere annotata nell’ordine del giorno trattato in assemblea ed esprimere chiaramente la volontà dei condomini di sostituire l’efficacia della precedente delibera con quella di una nuova.
Due sono i casi in cui avviene la sostituzione della delibera condominiale:
- quando si assume una nuova delibera con lo stesso contenuto di quella precedente corretta dei vizi che l’hanno resa impugnabile;
- con una nuova delibera di contenuto completamente differente da quella precedente.
Di recente, tuttavia, con la sentenza numero 8515 del 2018, la Cassazione ha stabilito che “si ha sostituzione nel caso in cui la nuova delibera regoli il medesimo oggetto, in termini incompatibili con quelli ipotizzati in precedenza”.
I quorum deliberativi necessari per la sostituzione della delibera condominiale sono gli stessi richiesti dalla legge per approvare validamente la delibera originaria.
C’è un unico caso in cui il quorum deliberativo richiede l’unanimità e dunque il consenso di tutti i condomini. Si tratta dell’ipotesi in cui la sostituzione riguardi una delibera che incide, ad esempio, sulla modifica delle tabelle millesimali con riflessi nella ripartizione delle spese condominiali o con riguardo al regolamento di condominio. In poche parole la legge richiede l’unanimità per la sostituzione quando la delibera da sostituire incide su formule contrattuali del condominio.