La ripartizione delle spese dell’ascensore – indice:
- Ordinarie e straordinarie
- Nuova installazione
- Condomini al pianterreno
- Ripartizione con più ascensori
- Criteri difformi
A stabilire i principi in base a cui le spese dell’ascensore devono essere ripartite in condominio è l’articolo 1124 del codice civile. L’articolo recita infatti:
“Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari, e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.”
Il criterio ripartitivo proposto dal codice civile, in difetto di pattuizione contraria, ha dunque natura “ibrida”. Per metà si prenderanno in considerazione le tabelle millesimali “proprietà” di cui all’articolo 68 delle disposizioni attuative del codice civile. Per l’altra metà si avrà invece riguardo all’altezza del piano dal suolo.
Ripartizione delle spese ascensore ordinarie e straordinarie e nuova installazione
L’articolo 1124 del codice civile non distingue fra spese ordinarie e spese straordinarie, e fa anzi espressa menzione di “manutenzione e sostituzione”. Ciò implica chiaramente che i suddetti criteri ripartitivi debbano intendersi validi tanto per le spese di carattere ordinario quanto per quelle di carattere straordinario.
La distinzione fra manutenzione ordinaria e straordinaria è invece rilevante per delineare le competenze dell’assemblea rispetto ai poteri propri dell’amministratore.
L’amministratore potrà infatti autonomamente dare luogo agli interventi di manutenzione ordinaria degli ascensori e riportare nel bilancio condominiale di fine anno quanto eseguito. I lavori di manutenzione straordinaria, viceversa, necessitano della preventiva autorizzazione deliberata dell’assemblea condominiale.
A distinguere fra manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti in generale soccorre l’articolo 3, lettere a) e b) del D.P.R. numero 380 del 2001, che recita:
“Ai fini del presente testo unico si intendono per:
a) “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;”
La ripartizione delle spese di nuova installazione dell’ascensore
La manutenzione ordinaria, straordinaria e la sostituzione però, implicano che un impianto sia già stato installato. Laddove le spese invece attengano all’installazione di un nuovo impianto prima inesistente (non già alla sostituzione di uno presente) i criteri di ripartizione saranno quelli dell’articolo 1123 del codice civile (tabella millesimale “proprietà”, quella del valore dell’edificio), come interpretato dalla Cassazione, con sentenze numero 5975 del 2004 e 2833 del 1999.
I condomini del piano terra devono sostenere le spese dell’ascensore?
Oggetto di ampio dibattito giurisprudenziale è il primo capoverso dell’articolo 1124 del codice civile. Lo stesso stabilisce come le spese vadano sostenute “dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono”.
Quali sono le unità immobilari a cui servono? I condomini del piano terra partecipano?
Una ricostruzione “unanime” del punto appare ad oggi impossibile, soccorrono però alcune pronunce giurisprudenziali. Con riferimento ai condomini del piano terra, ad esempio, la Corte di Cassazione, con sentenza numero 4419 del 21 febbraio 2013 ha stabilito che i condomini del pianterreno devono partecipare alla ripartizione delle spese di scale ed ascensore perché “le scale (e gli ascensori) appartengono anche ai condomini dei piani inferiori che non se ne servono in quanto beni che condizionano l’esistenza stessa dell’edificio”.
Cosa accade se il condominio ha più scale e più impianti?
A diversa conclusione si giunge invece nell’ipotesi in cui il condominio abbia più scale e più impianti ascensore. A chiarirlo è il terzo comma dell’articolo 1123 del codice civile, che stabilisce:
“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
I condomini serviti da un’altra scala o da un altro ascensore dovranno dunque partecipare alle spese relative al loro vano scale ed all’ascensore di loro competenza. A far chiarezza sul punto la Corte di Cassazione con sentenza numero 12641 del 2016, che ha ribadito l’esistenza del condominio parziale. Dall’esistenza del condominio parziale discendono non soltanto differenti criteri di ripartizione delle spese, ma la vera e propria titolarità del diritto di proprietà sulle scale e ascensori di pertinenza.
I criteri di ripartizione difformi e il regolamento contrattuale
Il codice civile fissa dei principi e dei criteri ripartitivi che sono sempre derogabili. Le tabelle millesimali che deroghino ai criteri di ripartizione dell’articolo 1124, devono però avere natura contrattuale. Per farlo cioè, devono essere frutto di un contratto che può formarsi sia per iscritto che in assemblea condominiale, sempre con approvazione unanime.
Le tabelle dal contenuto difforme devono quindi essere presenti in un regolamento condominiale contrattuale, oppure, se successive, devono essere votate ed approvate dall’unanimità.
L’unanimità degli aventi diritto può anche stabilire criteri di ripartizione delle spese di scale ed ascensori totalmente diversi, ad esempio “pro capite”, ed anche in assenza di tabelle millesimali. Per farlo tuttavia, sarà sempre necessaria l’unanimità dei condomini. In difetto dell’unanimità e con la sola maggioranza la delibera approvata sarà nulla.