La ripartizione delle spese di riscaldamento condominiali – indice:
- Cos’è l’impianto di riscaldamento
- Novità legislative
- Uni 10200
- Articolo 1123 cc
- Come avviene la ripartizione
L’Unione Europea nel 2012 ha sensibilizzato gli stati membri sul consumo di energia emanando una direttiva, la 2012/27/UE, volta a raggiungerne il contenimento. In Italia, a dare operatività alla direttiva, è stato emanato il decreto legislativo 102 del 2014, che ha introdotto, a tale scopo, alcuni obblighi per gli edifici condominiali. In tale contesto il Comitato termotecnico italiano ha fornito, con la norma tecnica UNI 10200, le indicazioni per la ripartizione delle spese di riscaldamento condominiali. Approfondiamo l’argomento facendo alcune premesse.
Cos’è l’impianto di riscaldamento
Ai sensi dell’articolo 1117, primo comma, numero 3 del codice civile sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio “…i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria…e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza”.
L’impianto di riscaldamento condominiale va inteso come impianto unitario e pertanto si considera condominiale fino al punto di utenza.
Le novità legislative che hanno influito sulla ripartizione delle spese di riscaldamento condominiali
Il decreto legislativo 102 del 2014, poi modificato dal successivo numero 141 del 2016, ha introdotto l’obbligo, allora fissato entro il 31 dicembre 2016, per i condomini con impianto di riscaldamento centralizzato, di installare “sotto-contatori per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali”. Si tratta del cosiddetto obbligo di contabilizzazione e termoregolazione del calore alla cui inadempienza era soggetto a sanzione ogni singolo condomino che non avesse installato tali apparecchiature entro il termine stabilito.
Per contabilizzazione e termoregolazione del calore, ricordiamo, si intende il sistema che permette di quantificare l’energia necessaria a scaldare la singola unità abitativa gestendo la fornitura di calore in base ai bisogni di ciascun consumatore. Si è potuto cosi ottenere una ripartizione delle spese sulla base del consumo.
La funzione della norma UNI 10200
La norma 10200 fornisce indicazioni utili offrendo un doppio contributo:
- distingue due tipi di consumi, quelli volontari o variabili e quelli involontari o fissi;
- si ispira al principio di cui all’articolo 26, comma 5, della legge numero 10 del 1991.
Approfondiamo questi due punti. I consumi volontari o variabili sono quelli che dipendono dall’utilizzo volontario che l’utente fa del calore regolando le proprie valvole termostatiche. Tali consumi si rilevano dai dispositivi di contabilizzazione del calore e sulla base dei dati da questi risultanti vengono ripartiti. I consumi involontari o fissi sono quelli che l’utente non controlla in quanto dipendenti dalla dispersione del calore delle reti di distribuzione dell’energia. Quest’ultimi devono essere stabiliti da un tecnico abilitato secondo i criteri indicati dalla stessa norma tecnica e si ripartiscono secondo i millesimi di riscaldamento. I millesimi di riscaldamento, sottolineiamo, non sono quelli di proprietà indicati nelle tabelle millesimali.
Il principio di cui all’articolo 26, comma 5, della legge numero 10 del 1991 corrisponde al “riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato”. La decisione con riguardo all’adozione delle innovazioni per il contenimento del consumo energetico di cui all’articolo 1120 del codice civile è rimessa all’assemblea condominiale. Questa delibera secondo le maggioranze da tale norma richieste e cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Tale principio è inderogabile e non può essere scavalcato da un regolamento condominiale o dall’unanimità dell’assemblea condominiale.
L’articolo 1123 del codice civile nella ripartizione delle spese di riscaldamento condominiali
In tale contesto assume rilievo quando disposto dall’articolo 1123 del codice civile. Questo afferma che:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione .
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.
Se prima dell’obbligo introdotto dal decreto legislativo 102 del 2014 la ripartizione delle spese di riscaldamento veniva effettuata secondo quanto previsto dal comma 1 della suddetta norma, ora ciò può verificarsi solo nelle unità immobiliari dove manchino sistemi di regolazione del calore erogato che ne permettano la ripartizione proporzionalmente al consumo.
I sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore, proprio nell’obbiettivo di consentire la ripartizione delle spese in base all’effettivo consumo di ciascuno, hanno soppiantato l’applicazione del primo comma dell’articolo 1123.
La ripartizione delle spese di riscaldamento in condominio con il decreto legislativo 102 del 2014
La norma, dunque, che attualmente disciplina come si debbano ripartire le spese di riscaldamento condominiali con impianto centralizzato è il quinto comma dell’articolo 9 del decreto legislativo numero 102 del 2014 alla lettera d). Riportiamo quanto questa recita:
“quando i condomini o gli edifici polifunzionali sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l’uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali, in base alla norma tecnica UNI 10200 e successive modifiche e aggiornamenti”.
In particolare la UNI 10200 impone di effettuare il calcolo delle spese in sei fasi:
- calcolare la spesa complessiva di riscaldamento (che comprende tutti i costi necessari);
- quantificare l’energia prodotta e utilizzata;
- calcolare il costo dell’energia all’uscita del generatore;
- distinguere gli addebiti fissi e variabili di ciascun utente ricavati dalla spesa complessiva (cioè i consumi volontari e involontari);
- rilevare mediante le apparecchiature il consumo di energia su base volontaria e ripartirla secondo i dati raccolti;
- quantificare il consumo di energia fisso e ripartirlo in base ai millesimi di riscaldamento.
Inapplicabilità della UNI 10200
La sopracitata lettera d) del comma 5 dell’articolo 9 del decreto legislativo 102 del 2014 afferma che quando non è applicabile la UNI 10200 o quando siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50 per cento “è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate”.
Grosse differenze di fabbisogno termico tra le unità immobiliari del condominio si verificano spesso tra quelle poste all’ultimo piano e quelle dei piani intermedi. La norma UNI 10200 tuttavia è apparsa fin’ora quasi sempre applicabile.