Le servitù di passaggio: la guida completa

Le servitù di passaggio – indice:

• Cosa sono le servitù 
• Le servitù di passaggio 
• Come si costituiscono
• Chi può costituirle 
• Volontarie e coattive
• Il fondo intercluso
• Oneri della servitù: l’indennità 
• Formalità: trascrizione
• Diritti e doveri
• Manutenzione della servitù
• Estinzione della servitù

La guida completa alle servitù di passaggio: come si costituiscono, quando sono volontarie e quando sono coattive, oneri di manutenzione e loro ripartizione, come si estinguono.

Cosa sono le servitù

Le servitù di passaggio sono dei diritti di godimento su cosa altrui. Fanno parte della più ampia categoria delle servitù prediali che sono definite dal codice civile come il peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente ad un diverso proprietario. Il codice civile disciplina le servitù nel libro terzo, al titolo VI, agli articoli 1027-1099.

Presupposto dunque per l’esistenza di una servitù è l’esistenza di due fondi vicini. I due fondi devono però appartenere a diversi proprietari e vengono chiamati fondo servente e fondo dominante. Il proprietario del fondo servente subisce una limitazione di godimento del proprio fondo, ovvero una diminuzione di valore del fondo o un danno, a vantaggio del proprietario del fondo dominante.

Nelle servitù volontarie può essere previsto tramite il titolo costitutivo della servitù che il proprietario del fondo dominante debba corrispondere un’indennità al proprietario del fondo servente come ristoro della limitazione di godimento del proprio diritto di proprietà sul fondo. Si distinguono pertanto servitù gratuite e servitù onerose.

Le servitù coattive invece sono sempre onerose. Tale indennità può dipendere anche dal ristoro di un danno.

Le servitù di passaggio

La servitù di passaggio è il diritto del proprietario di un fondo di poter passare per il fondo vicino per poter accedere al proprio. Può essere costituita volontariamente tramite un negozio giuridico, a titolo originario, tramite usucapione o destinazione del padre di famiglia, oppure coattivamente per obbligo di legge o con sentenza del giudice.

Come stabilito dalle norme del capo sesto sesto del titolo sesto del libro terzo del codice civile la servitù si estingue per confusione, per prescrizione, per impossibilità di uso o mancanza di utilità se sono passati almeno 20 anni.

Come si costituiscono

Senza eseguire distinzioni e come accennato poco fa le servitù di passaggio possono costituirsi con:

• contratto;
• testamento;
• usucapione;
• destinazione del padre di famiglia;
• ex lege;
• sentenza.

Venendo ora alle distinzioni le servitù di passaggio possono essere volontarie o coattive. Le servitù volontarie possono essere costituite per atto tra vivi con contratto e per atto mortis causa con testamento. Tale distinzione si ritrova nell’articolo 1031 del codice civile il quale poi aggiunge le ipotesi di acquisto del diritto di servitù tramite usucapione e destinazione del padre di famiglia.

Il contratto è atto negoziale con cui costituire una servitù su obbligo di legge quindi utilizzato anche per la costituzione di servitù coattive. In mancanza di contratto la servitù di passaggio coattiva si costituisce con sentenza o con atto dell’autorità amministrativa in specifici casi individuati dalla legge. Così stabilisce l’articolo 1032 del codice civile. Si tratta di ipotesi tipiche in cui il legislatore ha ritenuto più importante il diritto alla servitù del proprietario del fondo dominante piuttosto che il pieno godimento della proprietà da parte del proprietario del fondo servente.

Con contratto

La servitù di passaggio si può costituire per contratto anche preliminare con il quale le parti si obbligano a costituire una servitù. In tal caso trova applicazione la disciplina di cui all’articolo 2932 del codice civile riguardo all’esecuzione in forma specifica.

Si può costituire inoltre anche come clausola accessoria di un altro contratto o con contratto a favore del terzo.

I requisiti essenziali per la validità del contratto sono:

• l’individuazione del fondo dominante e del fondo servente;
• l’estensione;
• le modalità di esercizio e
• la determinazione del peso imposto.

Testamento

La servitù di passaggio può essere costituita per testamento e può costituirne oggetto diretto. In questo caso all’apertura della successione l’erede o il legatario acquistano il diritto.

Il testamento può tuttavia prevedere il solo obbligo per l’erede o il legatario di costituire la servitù. In tal caso sarà necessaria la stipula di un successivo accordo per l’effettiva costituzione del diritto.

Usucapione e Destinazione del padre di famiglia

La costituzione di servitù di passaggio per usucapione o destinazione del padre di famiglia è stabilita dall’articolo 1031 del codice civile. Si tratta di due modi di costituzione della servitù volontari.

Gli articoli 1061 e 1062 del codice civile costituiscono il capo IV del titolo VI del libro terzo del codice civile che è interamente dedicato a tali modi di costituzione della servitù. Tali norme stabiliscono i requisiti di costituzione della servitù di passaggio per usucapione e destinazione del padre di famiglia. Nel primo caso è necessario che si tratti di servitù non apparenti. Nel secondo caso la costituzione ha luogo quando “consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù”. 

Sentenza

La costituzione della servitù di passaggio tramite sentenza è prevista all’articolo 1032 del codice civile.

Al primo comma della norma è stabilito che “Quando, in forza di legge, il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza. Può anche essere costituita con atto dell’autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge. La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l’indennità dovuta. Prima del pagamento dell’indennità il proprietario del fondo servente può opporsi all’esercizio della servitù”.

Chi può costituire le servitù di passaggio: attive e passive

Nella qualità di proprietario è possibile acquistare una servitù a favore del proprio fondo senza vincoli. È altresì possibile costituire una servitù in qualità di proprietario del fondo servente.

Il nudo proprietario può costituire servitù a carico del proprio fondo servente solo con il consenso dell’usufruttuario. Non è possibile infatti costituire un diritto lesivo di tale diritto reale di godimento (usufrutto). Qualora invece si tratti di costituire una servitù sul fondo dominante, non è necessario il consenso dell’usufruttuario in quanto la servitù non è lesiva del diritto di usufrutto. Questo è quanto si ricava dall’articolo 1060 del codice civile secondo cui “Il proprietario può, senza il consenso dell’usufruttuario, imporre sul fondo le servitù che non pregiudicano il diritto di usufrutto”. 

L’articolo 1059 del codice civile detta la disciplina della costituzione della servitù in caso di comproprietà. “La servitù concessa da uno dei comproprietari di un fondo indiviso non è costituita se non quando gli altri l’hanno anch’essi concessa unitamente o separatamente”.  Qualora vi sia un fondo comune indiviso e tale fondo sia servente la costituzione della servitù dev’essere voluta da tutti i comproprietari. Se si tratta di comproprietà di un fondo dominante invece la servitù può essere costituita per volontà di uno solo dei comproprietari se è a titolo gratuito. Se a titolo oneroso la decisione dev’essere presa con la maggioranza qualificata dei comproprietari.

Volontarie e coattive

Si sono poco fa descritte le modalità di costituzione delle servitù dalle quali derivano due categorie di diritti: le servitù volontarie e quelle coattive.

Le servitù di passaggio volontarie sono costituite con il consenso di entrambi i proprietari dei fondi.

Le servitù di passaggio coattive invece vengono costituite a prescindere dal consenso del proprietario del fondo servente.

Il codice civile dedica gli articoli 1051, 1052, 1053, 1054 e 1055 alla servitù coattiva di passaggio.

Fondo intercluso e servitù di passaggio

Dall’articolo 1051, primo comma del codice civile si ricava la definizione di fondo intercluso in senso assoluto e relativo.  In senso assoluto si ha quando il fondo non ha accesso alla via pubblica. In senso relativo si ha quando il fondo ha accesso alla via pubblica solo con un eccessivo dispendio o disagio.

L’articolo 1051, primo comma, del codice civile afferma: “Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo“. Come si può dedurre in questo caso il legislatore ritiene meritevole di tutela il diritto del proprietario del fondo intercluso al passaggio per il fondo altrui per accedere al proprio a prescindere dal consenso del proprietario dell’altro fondo.

Di seguito, al secondo comma, la norma stabilisce i criteri di determinazione del luogo di esercizio della servitù di passaggio affermando che “Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente”.

Ampliamento del fondo

Il terzo comma dell’articolo poi prevede l’ipotesi di ampliamento coattivo che si ha “nel caso in cui taluno, avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica”. In tal caso si applicano le disposizione del primo e secondo comma.

Il quarto comma esclude dall’applicazione della norma le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti per salvaguardare l’integrità di tali luoghi. La Suprema Corte di Cassazione ha in merito affermato che tuttavia “per stabilire se sussista o meno l’ipotesi del cortile o del giardino occorre aver riguardo alla loro destinazione non soltanto attuale, ma anche potenziale, desumibile dalla situazione dei luoghi“.

Se il fondo ha accesso alla via pubblica ma è inadatto o insufficiente a soddisfare i bisogni del fondo e non può essere ampliato si applicano i criteri di cui all’articolo 1051. Si costituisce dunque la servitù di passaggio coattiva da cui trae vantaggio il suddetto fondo. Quest’ipotesi è contemplata all’articolo 1052, primo comma, del codice civile.

Servitù di passaggio, fondo intercluso e indennità

La costituzione della servitù di passaggio nel caso di fondo intercluso o con accesso alla via pubblica ma inadatto o insufficienti a soddisfare i bisogni del fondo e non ampliabile comporta il pagamento di un’indennità a carico del fondo dominante. Tale indennità è proporzionata al danno cagionato dal passaggio come stabilito dall’articolo 1053, primo comma, del codice civile.

Al secondo comma della norma è previsto inoltre che “Qualora, per attuare il passaggio, sia necessario occupare con opere stabili o lasciare incolta una zona del fondo servente, il proprietario che lo domanda deve prima d’imprendere le opere o di iniziare il passaggio, pagare il valore della zona predetta nella misura stabilita dal primo comma dell’articolo 1038”.

L’articolo 1038, primo comma, disciplinante l’ipotesi di indennità per l’imposizione della servitù coattiva di scarico e acquedotto stabilisce che l’indennità da pagare è del seguente valore “secondo la stima, dei terreni da occupare, senza detrazione delle imposte e degli altri carichi inerenti al fondo, oltre l’indennità per i danni, ivi compresi quelli derivanti dalla separazione in due o più parti o da altro deterioramento del fondo da intersecare”.

Esclusione dell’indennità

Il legislatore ha escluso il pagamento dell’indennità quando la proprietà del fondo deriva da un’alienazione a titolo oneroso dalla quale dipende altresì l’interclusione del fondo. Così stabilisce il primo comma dell’articolo 1054 del codice civile il quale, al secondo comma, estende l’esclusione al caso in cui l’interclusione del fondo dipenda da un procedimento di divisione.

La servitù si estingue su domanda del proprietario del fondo servente o di quello del fondo dominante nel caso in cui il passaggio non sia più necessario. La domanda di soppressione della servitù può essere richiesta in ogni tempo e il proprietario del fondo servente deve restituire l’indennità ricevuta. L’articolo 1055 del codice civile tuttavia conclude affermando che “l’autorità giudiziaria può disporre una riduzione della somma, avuto riguardo alla durata della servitù e al danno sofferto. Se l’indennità fu convenuta in annualità, la prestazione cessa dall’anno successivo”. 

Formalità: come sapere se esiste una servitù di passaggio

Le servitù volontarie costituite tramite contratto o testamento richiedono la forma scritta a pena di nullità e la trascrizione nei registri pubblici immobiliari.

Anche l’atto con cui viene costituita una servitù coattiva dev’essere trascritto. Ai sensi dell’articolo 2463 del codice civile devono essere trascritti i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali e le sentenze che costituiscono modificano o trasferiscono un diritto di servitù.

Per sapere dunque se un immobile è vincolato da una servitù di passaggio è sufficiente rivolgersi al competente ufficio della conservatoria dei registri immobiliari del territorio.

L’atto di costituzione della servitù di passaggio volontariamente costituita dev’essere reso pubblico mediante la trascrizione nei registri pubblici immobiliari. Se ciò non avviene il proprietario del fondo servente che aliena il proprio fondo ad altro soggetto trasferendone insieme la servitù in quanto diritto reale sull’immobile, non può opporre al nuovo proprietario l’esistenza della servitù. La mancata trascrizione della servitù di passaggio passiva determina dunque l’inopponibilità del diritto agli aventi causa dell’originario proprietario salvo che l’atto di trasferimento del diritto di proprietà sul fondo non menzioni il vincolo della servitù.

La giurisprudenza sulla mancata trascrizione della servitù di passaggio

In tal senso si è espressa più volte la Corte di Cassazione. Nella sentenza  n. 17634/2013 ad esempio ha affermato che “Per costante giurisprudenza la servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all’avente causa dell’originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell’atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti”. 

Meno recentemente, nel 2003, con sentenza n. 5158, i giudici esordivano affermando che “in caso di mancata trascrizione del relativo atto costitutivo, la servitù è inopponibile agli aventi causa, a titolo particolare, del proprietario del fondo servente, che abbiano acquistato in base ad un titolo regolarmente trascritto e sempre che la servitù non sia stata portata a loro conoscenza ed implicitamente da essi accettata nei rispettivi atti di trasferimento della proprietà, senza peraltro che, in quest’ultimo caso, ai fini di detta opponibilità sia sufficiente che, in luogo della descrizione della servitù esistente, l’atto di trasferimento contenga frasi generiche o di mero stile, ricorrente negli atti notarili”. 

Non è necessaria invece la trascrizione nel passaggio riportato dalla Suprema Corte nella ordinanza n. 29224/2019 in cui è stato affermato che “a differenza delle servitù passive, le servitù attive, come diritto accessorio, si trasferiscono necessariamente all’avente causa dell’originario titolare del fondo dominante con il trasferimento di quest’ultimo, senza che sia necessaria la trascrizione e senza che occorra una manifestazione di volontà contrattuale ad hoc (quale una specifica clausola contenuta nell’atto di trasferimento del fondo), e perfino nel caso che l’acquirente ne ignori l’esistenza”.

La nota di trascrizione

La giurisprudenza di legittimità ha attribuito importanza ai fini dell’opponibilità ai terzi al documento della nota di trascrizione.

Con l’ordinanza n. 17026 del 25/06/2019 in particolare si è affermato che

“Ai fini della opponibilità di una servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, deve essere considerata soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, dovendo dalla stessa risultare l’indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l’oggetto e la portata del diritto; né tale conoscibilità può essere sostituita od integrata da una conoscenza effettiva o soggettiva, desumibile “aliunde”.

Nella nota in particolare devono essere indicati i seguenti elementi affinché l’opponibilità possa essere sollevata:

• l’indicazione del fondo dominante e di quello servente;
• la volontà delle parti di costituire la servitù;
• l’oggetto e la portata del diritto, anche con riferimento all’eventuale sottoposizione della modifica o dell’estinzione del relativo diritto a termine o condizione.

Questi gli elementi indicati dai giudici nella ordinanza 8000 del 2018.

Diritti e doveri nella servitù di passaggio

Per quanto riguarda i diritti e i doveri dei proprietari dei fondi vincolati dalla servitù vengono in rilievo le norme sull’esercizio della servitù. L’esercizio della servitù infatti, nonché la sua estensione, ovvero “tutto ciò che è necessario per usarne”, sono regolati dal titolo che l’ha costituita.

Così conferma anche l’articolo 1030 del codice civile il quale stabilisce che “Il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l’esercizio della servitù da parte del titolare, salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti”.

Manutenzione della servitù di passaggio

Una sola norma del codice civile, l’articolo 1069, si esprime con riguardo alla ripartizione delle spese di manutenzione della servitù di passaggio.

Il proprietario del fondo dominante che deve eseguire opere necessarie per conservare la servitù deve “scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi”.

L’articolo 1069 del codice civile stabilisce dunque che le spese di manutenzione della servitù debbano essere sostenute dal proprietario del fondo dominante salvo che delle opere di manutenzione tragga beneficio anche il fondo servente. In questo caso allora le spese vanno sostenute da entrambi in proporzione.

Il proprietario del fondo servente può tuttavia liberarsi delle spese di manutenzione della servitù rinunciando alla proprietà del fondo. Questo è quanto stabilito dall’articolo 1070 del codice civile.

Tale ripartizione codicistica delle spese viene confermata anche dalla Cassazione nell’ordinanza n. 6653 del 15/03/2017 secondo cui: “Le spese inerenti le opere necessarie alla conservazione della servitù, eseguite – sia pure nel proprio interesse – dal proprietario del fondo servente, vanno sostenute sia da quest’ultimo che dal proprietario del fondo dominante, proporzionalmente ai rispettivi vantaggi, in applicazione estensiva dell’art. 1069, comma 3, c.c.”.

Come si estinguono le servitù di passaggio

Come già accennato, le servitù di passaggio si estinguono per prescrizione o per confusione ai sensi degli articoli 1072 e 1073 del codice civile.

Ai sensi dell’articolo 1072 “La servitù si estingue quando in una sola persona si riunisce la proprietà del fondo dominante con quella del fondo servente”.

L’articolo 1073 invece recita al primo e al secondo comma “La servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni. Il termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitarla; ma, se si tratta di servitù negativa o di servitù per il cui esercizio non è necessario il fatto dell’uomo, il termine decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l’esercizio”.

Oppure, ai sensi dell’articolo 1074, la servitù si estingue quando c’è un’impossibilità di fatto di usare della servitù e il venir meno dell’utilità della medesima se sono decorsi almeno 20 anni.

La servitù inoltre si estingue, su domanda di uno dei proprietari del fondo dominante o servente per ottenerne la soppressione, nell’ipotesi di cui all’articolo 1055 del codice civile.

Avv. Bellato – diritto civile e contrattuale