L’usucapione: una guida rapida

L’usucapione – indice:

• Cos’è
• I requisiti
• Ordinaria e abbreviata
• Abbreviata
• Anni per gli immobili
• Anni per i beni mobili
• La dimostrazione
• Un esempio
• La vendita del diritto
• La mediazione obbligatoria
• I costi del giudizio

L’istituto dell’usucapione, disciplinato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile, configura una delle ipotesi di acquisto di un diritto su beni mobili o immobili a titolo originario. Per il suo compimento infatti, a differenza degli acquisti a titolo derivativo, non necessita della collaborazione o del consenso di chi era in precedenza titolare del diritto usucapito. L’istituto opera in modo diverso a seconda che il diritto usucapito abbia riguardo ad un bene immobile, mobile o mobile registrato. L’articolo 1158 del codice civile dispone che:

“La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.”

Cos’è l’usucapione

L’usucapione è dunque la modalità di acquisto di un diritto che si compie mediante il possesso continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto. Tale possesso deve corrispondere all’esercizio del diritto reale in corso di usucapione. Deve protrarsi per un arco di tempo che varia in relazione al bene in corso di usucapione ed al tipo di usucapione (ordinaria o abbreviata). Il possesso non deve poi essere posto in essere in forza di mera tolleranza del titolare del diritto usucapito.

I requisiti per l’usucapione

Ai fini dell’usucapione è necessario dare una sintetica definizione di “possesso“. Il possesso non è un diritto, ma è uno stato di fatto che corrisponde all’esercizio del diritto sul bene stesso. L’articolo 1140 lo definisce come “il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale”. La dottrina individua fondamentalmente con tre brocardi le caratteristiche fondamentali del possesso utile all’usucapione. Per l’usucapione sono necessari i seguenti requisiti:

• La prima è l’“animus possidendi” cioè la a volontà di possedere un bene come si fosse titolari del diritto di proprietà o dell’altro diritto corrispondente.
• La seconda è l’“animus rem sibi habendi” cioè la volontà di tenere un bene esercitando i poteri corrispondenti a quelli del titolare del diritto reale.
• La terza è il “corpus possessionis”. Questo è lo stato di fatto che si configura in modo tale da far apparire il possessore quale titolare del diritto reale corrispondente.

Possesso e detenzione

Il possesso dunque differisce dalla mera detenzione proprio in virtù di queste sue caratteristiche. Il locatario o il comodatario, che detengano un bene in forza di un contratto di locazione o di comodato non avranno il possesso giuridico del bene oggetto del contratto pur avendone la materiale disponibilità. Saranno invece detentori. Sia il locatario che il comodatario infatti sono giuridicamente ben consapevoli della circostanza che la loro detenzione sia legata ad un contratto costitutivo di un diritto personale di godimento (locazione, comodato, affitto), e non ad un diritto reale (piena proprietà, usufrutto, servitù).

Il possesso utile ai fini dell’usucapione ordinaria non deve poi necessariamente essere acquistato in buona fede. Non è dunque necessario che il soggetto usucapente ignori di ledere il diritto altrui, ma è sufficiente ponga in essere una situazione possessoria in difetto di clandestinità e di violenza. Il possesso non deve essere viziato, e i vizi sono individuati all’articolo 1163 del codice civile, che recita:

“Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata.”

Ai fini dell’usucapione abbreviata, invece, il possesso deve essere acquistato in buona fede mediante un titolo astrattamente idoneo. Ad esempio, ai fini del compimento dell’usucapione abbreviata, chi acquistasse un diritto da chi asserisse esserne il titolare (senza esserlo) dovrebbe ignorare la circostanza che in realtà il proprio dante causa non sia il vero titolare, e cioè essere in buona fede. La buona fede si presume fino a prova contraria.

Usucapione ordinaria e abbreviata

L’ordinamento distingue fondamentalmente tre fattispecie di usucapione. Vi è quella ordinaria, quella abbreviata e quella speciale per la piccola proprietà rurale. Quest’ultima è disciplinata dall’articolo 1159-bis del codice civile e di applicazione residuale. Non è un’usucapione che si applica a qualsivoglia terreno agricolo, ma solo nei casi individuati nel suddetto articolo.

L’usucapione abbreviata

L’usucapione abbreviata su beni immobili trova la propria disciplina all’articolo 1159 del codice civile. In questo caso i termini di acquisizione del diritto sui beni immobili sono dimezzati. Si applica nella circostanza in cui un soggetto, acquistando in buona fede un diritto da chi, pur affermandosi titolare dello stesso, non lo sia effettivamente, trascriva il proprio titolo (astrattamente idoneo) di acquisto nei registri immobiliari.

L’usucapione abbreviata su beni mobili iscritti nei pubblici registri si compie invece con il decorso di tre anni dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo.

Per “titolo astrattamente idoneo” la giurisprudenza ha inteso un titolo che sarebbe stato valido nell’ipotesi in cui chi lo avesse alienato ne fosse stato l’effettivo titolare. Non deve essere un atto o un contratto viziato (se non per causa dell’altruità del bene). Allo stesso modo chi acquista detto diritto “a non domino” (cioè da chi non ne è l’effettivo titolare) deve essere in buona fede soggettiva. L’acquirente non deve perciò essere in alcun modo consapevole di ledere il diritto altrui, e precisamente di ledere il diritto dell’effettivo titolare del diritto venduto o alienato ad altro titolo.

Gli anni necessari per l’usucapione di beni immobili

I tempi per far sì che si abbia l’usucapione variano a seconda che il diritti reali abbiano ad oggetto beni immobili o beni mobili.

L’usucapione ordinaria si compie con il decorso di venti anni per i diritti reali su beni immobili (1158 del codice civile). Quella abbreviata di diritti reali su beni immobili si compie invece con il decorso di dieci anni dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo.

Gli anni necessari per usucapire beni mobili

Per i diritti reali su beni mobili (1161 del codice civile) quella ordinaria si compie invece con il decorso di dieci anni. Su beni mobili iscritti nei pubblici registri invece si compie col decorso di tre anni dalla trascrizione del titolo. L’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale si compie in quindici anni se ordinaria, in cinque anni se abbreviata (cioè in seguito alla trascrizione di un titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto).

Come si dimostra e si prova l’usucapione

I mezzi di prova generalmente utilizzati nel giudizio di usucapione, sicuramente in quella ordinaria, sono di natura testimoniale oltre che documentale, con qualche accorgimento. La prova in ordine all’acquisto di un diritto per usucapione non è soggetta a limitazioni di sorta, quindi anche ad avviso della Cassazione (con sentenza numero 3342 del 1977) è ammessa la prova testimoniale. La Corte di Cassazione ha poi riconosciuto la prova testimoniale come di per sé sufficiente a tal fine (Cassazione Civile numero 7692 del 1999).

È pur vero, tuttavia, che ove siano intercorrenti rapporti di parentela, amicizia o inimicizia fra testi e parti, le dichiarazioni testimoniali dovranno essere valutate con particolare attenzione dal giudicante, stante la delicatezza del giudizio. Per quanto attiene all’usucapione abbreviata, alla prova in ordine al possesso utile andrà ad aggiungersi la produzione in giudizio del titolo astrattamente idoneo, il cosiddetto “acquisto a non domino“, come sopra menzionato.

Un esempio di usucapione

Un esempio di come possa compiersi l’usucapione su di un bene immobile può essere il seguente. Tizio rinviene in campagna un casale abbandonato e vi si stabilisce: ne recinta i confini e vi appone un cancello apponendovi un lucchetto. Successivamente esegue dei lavori di ristrutturazione sullo stesso e vi fissa la propria residenza. Invita persone nell’immobile e lo tratta come proprio nei riguardi dei confinanti e di tutti coloro i quali si rapportino con lui. Con il decorso di venti anni di possesso ininterrotto su tale bene, Tizio sarà di diritto proprietario del suddetto bene immobile. Il suo diritto potrà essere fatto valere anche nei riguardi di chi fosse proprietario prima che decorressero i venti anni necessari alla maturazione dell’usucapione.

I beni mobili non iscritti nei pubblici registri

Non esiste usucapione abbreviata per beni mobili non iscritti nei pubblici registri. In questo caso troverà applicazione l’articolo 1153 del codice civile. Conseguire il possesso del bene mobile alienato anche da chi non ne sia proprietario varrà come titolo di acquisto. Chi acquisti “a non domino” (da chi non sia il proprietario) beni mobili, acquisterà la proprietà o altro diritto reale con il solo conseguimento del possesso di buona fede. Ciò avverrà soltanto mediante un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà.

Potrà ad esempio divenire proprietario di una collana depositata in conto vendita presso un gioielliere il cliente che la acquisti dallo stesso pensando che questi ne sia il proprietario. Ciò accadrà benché il gioielliere non ne sia effettivamente il proprietario ma sia stato stipulato un contratto di compravendita non affetto da vizi diversi se non l’altruità del bene compravenduto.

Per aversi acquisto ai sensi dell’articolo 1153 del codice civile sarà però necessario che l’acquirente acquisti in buona fede e cioè senza sapere che l’alienante non è l’effettivo proprietario del bene alienato. La buona fede si presume salvo prova contraria.

Da quando iniziano a decorrere i termini per l’usucapione

I termini per il compimento dell’usucapione decorrono dalla data di conseguimento del possesso o dalla cessazione della violenza o della clandestinità in caso di usucapione ordinaria. In caso di usucapione abbreviata dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo.

Nel caso in cui il possessore del bene eserciti un diritto reale su cosa altrui diverso dalla proprietà (ad esempio sia un usufruttuario), al fine di usucapire il diritto di proprietà sullo stesso bene dovrà mutare il proprio titolo in forza di opposizione dallo stesso fatta o per causa proveniente da un terzo. Questa fattispecie ha il nome di “interversione del possesso” ed è disciplinata all’articolo 1164 del codice civile

In questo caso la decorrenza dei termini inizierà con la data dell’interversione del possesso. Nel caso invece ci sia una mera detenzione di un bene in forza di un diritto personale di godimento (il diritto del locatario), l’articolo 1141 c.c. disciplina l’ipotesi del mutamento della detenzione in possesso. Anche in questo caso l’istituto  scaturisce da un’opposizione da parte del detentore o per causa data da un terzo ed i termini di decorrenza inizieranno con suddetta mutazione.

La retroattività reale dell’usucapione

Discusso in dottrina ed in giurisprudenza il termine dal quale, compiuta l’usucapione, il titolare del diritto reale usucapito debba considerarsi tale. Sebbene infatti la lettera della legge, pur non precisa in tal senso, tenda a far propendere per l’acquisto del diritto reale usucapito con il solo maturare del termine di legge, la giurisprudenza di legittimità dà alla norma un’interpretazione differente. Con la pronuncia della Corte di Cassazione numero 3082 del 17 novembre 1973 è stato infatti sancito il principio della retroattività reale dell’usucapione. Tale principio è stato di recente ribadito con sentenza della II sezione della Corte di Cassazione numero 25964 del 23 dicembre 2015. Ciò implica che chi usucapisce debba essere ritenuto titolare del diritto usucapito a decorrere dall’inizio del possesso utile.

La retroattività dell’usucapione, ad avviso della stessa Corte, non trova una giustificazione razionale, e può forse ritenersi in contrasto con la lettera della legge. L’interpretazione tuttavia, scaturisce da “contingenti ragioni di necessità e di opportunità pratica”. Il fine è quello “di sanare o rendere certe e definitive, situazioni alle quali abbiano dato luogo gli atti intermedi dell’usucapiente”.

Accertamento, trascrizione ed acquisto di bene usucapito

Come già chiarito poc’anzi, l’acquisto di un diritto mediante usucapione è a titolo originario e non derivativo. Si tratta dunque di un diritto nascente ex novo. Non c’è alcuna correlazione né derivazione con i precedenti titolari e non c’è necessità dell’intervento di un giudice o di un notaio. La legge infatti prevede che la proprietà si acquisti con il solo decorso di un termine in cui vi sia stato un possesso continuo ed ininterrotto di un bene. Tale modalità di acquisto non è tuttavia esente da problemi inerenti alla circolazione dei diritti, soprattutto se immobiliari, che ne sono oggetto.

Circolazione e vendita di un bene usucapito

La circostanza che il diritto usucapito nasca ex lege, rende astrattamente superflui l’intervento del giudice o del notaio per il solo “accertamento dell’usucapione”. La titolarità di un diritto usucapito determinerà però l’inevitabile non coincidenza fra l’effettivo titolare del diritto e le risultanze dei registri immobiliari. L’usucapiente, pur se proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento col solo decorso dei termini di legge, non risulterà tale nei registri immobiliari. In caso di compravendita od alienazione ad altro titolo del diritto immobiliare usucapito, non vi sarà alcuna continuità delle trascrizioni. Non sarà quindi in alcun modo applicabile l’articolo 2650 del codice civile. Il contratto di compravendita o alienazione ad altro titolo non sarà dunque nullo ma pienamente valido ed efficace.

La continuità delle trascrizioni

Nella pratica, tali circostanze rendono opportuno l’intervento del giudice ai fini dell’accertamento dell’avvenuta usucapione. L’usucapiente, decorso il termine di legge per l’acquisto del diritto mediante usucapione, avrà infatti interesse a provare il proprio acquisto in danno del precedente proprietario o titolare di altro diritto reale. Compiuto tale accertamento giudiziale, la sentenza di accertamento (la sentenza non è costitutiva: l’usucapione si compie ex lege, non con l’intervento del giudice) verrà trascritta ai sensi dell’articolo 2651 del codice civile. Al diritto usucapito sarà restituito un regime di pubblicità che ne faciliterà non di poco la circolazione sul mercato immobiliare. La giurisprudenza nettamente minoritaria ritiene poi che anche la domanda diretta all’accertamento dell’usucapione sia trascrivibile ai sensi dell’articolo 2653 n° 1) del codice civile.

La sentenza di accertamento dell’avvenuta usucapione può essere oggi sostituita da un negozio di accertamento. Con l’atto in questione, l’usucapiente e l'”ex proprietario” usucapito si daranno atto dell’avvenuta usucapione con atto notarile o mediante un procedimento di mediazione civile obbligatoria, con l’assistenza di un avvocato per parte. Questo sarà possibile ovviamente solo quando non vi sia contesa sul diritto usucapito.

La vendita di un bene usucapito

In passato, parte minoritaria della giurisprudenza (Cassazione numero 9884 del 12 novembre del 1996) ha ritenuto che un bene immobile non potesse essere oggetto di un contratto di compravendita in difetto dell’accertamento giudiziale dell’avvenuta usucapione. Così però si attribuiva di fatto natura costitutiva alla sentenza di accertamento dell’usucapione. Oggi l’orientamento nettamente prevalente sia in dottrina che in giurisprudenza (Fra tutti Cassazione numero 2485 del 5 febbraio 2007) riconosce piena validità al contratto di compravendita avente ad oggetto un bene immobile usucapito, ma in difetto di una sentenza di accertamento di avvenuta usucapione. Il rischio per l’acquirente è tuttavia connesso ad un’eventuale azione di rivendicazione o comunque all’evizione del bene acquistato.

Per tali motivi è sempre opportuno valutare con la necessaria prudenza l’acquisto di un bene usucapito in difetto di una sentenza di accertamento dell’avvenuta usucapione. Sebbene infatti l’atto di compravendita debba ritenersi valido ed efficace è giusto rafforzare la tutela dell’acquirente in caso di evizione.

La mediazione obbligatoria

Ai sensi dell’articolo 5 del Decreto Legislativo numero 28 del 2010, l’accertamento dell’usucapione rientra fra le materie oggetto di mediazione obbligatoria. Prima di attivare un procedimento per usucapire un bene mobile ed immobile sarà dunque necessario avviare la procedura conciliativa obbligatoria prevista dal testo di legge sopra menzionato, che stabilisce che per le “controversie in materia di diritti reali” sia necessario esperire il tentativo di mediazione obbligatoria.

Il procedimento di mediazione ha natura non contenziosa e si svolge alla presenza di un mediatore abilitato presso un organismo riconosciuto dal Ministero della Giustizia.

Quanto costa una causa di accertamento dell’usucapione

Il costo del procedimento per l’accertamento dell’usucapione varia in primo luogo in relazione al valore del bene di cui si vuole far valere l’acquisto per usucapione. I parametri di riferimento di cui tenere conto sono quelli del Decreto Ministeriale numero 55 del 2014. I costi possono essere sensibilmente inferiori laddove le parti raggiungano un accordo in sede di mediazione obbligatoria.

Per dare un’indicazione di massima, la parcella dell’avvocato per l’usucapione potrebbe variare da circa 2000 euro ad 6000 euro, a seconda del valore del bene di cui si vuole far valere in giudizio l’usucapione. Trattandosi di un acquisto a titolo originario, non è previsto a vantaggio della persona fisica o giuridica a danno della quale si verifica alcun “prezzo” o “indennizzo”.

Avv. Bellato – diritto civile e contrattuale